資産価値をどう考えるか
こちらのサイトでも家、建物といったものがどういった資産価値があるのかを述べてきました。
まだのかたはこちらをどうぞ 「 」
その中でも家というのは建てた瞬間が当然ながらもっとも資産価値が高く、年月が経つにつれ、その設備を入れ替えようがリフォームをしようが、どんどん落ちていくという話を掲載させていただきました。
そんな中、日経新聞の中でもそのような記事がありましたので、紹介します。
内容はだいたいこんな感じです。
まず、欧米では家がその資産価値を年数とともになくしていくということは全くなく、むしろその周辺環境もふくめて、リフォームなど手入れが行き届いていれば、維持できるし、場合によっては上がってくると。
周辺環境については、日本でも「土地」はそのようなことが考えられますね。駅ができた、大型ショッピングモールができた、とか。それによる地価の値上がりは発生します。
で、ここ日本はというと、築２５年で資産価値０となり、土地代だけで売りに出されている、ということもあったり、土地として売り出して、古家あり、なんて注釈付などということもあります。
ローンと資産価値とのグラフも載せられていますが、築２５年くらいまでは債務超過だと。これは個人の家計内の話になりますが。
日本では資産価値として勘案するのが「法定耐用年数」というものですが、実はこれ、減価償却の目安でしかなく、実際の物件の価値とは関係ないものであると。
そうですねぇ。実際に築３０年とかでも十分物件は成立しますし、戸建ての木造にしても、そんなに簡単に倒れたりしませんよ。むしろ、設計上どうなっているのか、手抜き工事がされてないか。新築でもそちらのほうを気にすべきだと思います。
その点、マンション大型になればなるほど、建築会社なり検査なりがしっかりしてくるので、その辺のアパートよりは手抜きは少ない、とみていいでしょう。
といいつつ、先日、大手不動産業者とゼネコンが建てたマンションが傾いていましたが。。それはまぁ、特殊な例ですね。
で、この記事では少し気になることが書いてありました。それは、、
この資産に対する考え方は、「中古住宅市場の整備を怠ってきたから」としています。不動産は売りに出されると必ず「レインズ」というデータベースに登録されるのですが、そのデータベースが広告にある間取りだとか広さといった情報しかなく、その物件の状態を示す指標がないことを挙げています。
うーん、そうでしょうか。
物件情報は情報であったとして、それの整備の仕方の問題というよりは、減価償却や法定耐用年数や、ローンの仕組みによるところが大きいと思いますが。
じゃぁ、データベースが充実して、いろいろ検査の末、この住宅は築３０年ですが建物だけで新築同等の価値があります、なんてこと、通用しますかね。
お客さんにとってその価値がある！と判断されたとして、いざ買う時になてローンが組めません、では話になりません。また、税金を気にする人、おもに法人だったりすると思いますが、原価償却理由に購入しようとする場合に、法定耐用年数がほとんどない、つまり減価償却がほとんど終わった物件に大金をつぎ込むことはしません。
なので、税制面からローンなどの金融関係を変えないことには何も変わらないのではないかと。
ましてや、不動産業界がレインズに物件状態の充実をうたったとして、実際不動産屋が築３０年もする物件を新築値段で売りさばく気概があるかといえば、ないですね。
結局この記事が何を言いたいのか、あまりわからないんですが、ここでもホームインスペクションという単語が出てきています。
はやらせたいんでしょうねぇ、この住宅検査をするホームインスペクションというものを。それを国が先導しているのかはわかりませんが、これから政策として中古住宅に力を入れていくことは間違いないですし、すでに力を入れてますね。
もう一つは、人間の心理的な不安を払しょくできるかどうか。どうして欧米では物件の価値が下がりにくいかの要因として、地震があります。
日本の建物の歴史というのは、この天災によって塗り替えられてきた歴史でもあります。東北地震でもあったような津波。あれもまたその一つです。
つまり、日本人はこの不安と一生付き合っていかないといけない民族です。はたして、老朽化という耐久性がもっとも損なわれる状態をよしとするでしょうか。
それゆえ住宅診断が重要になるんです、といわれて、その住宅診断の信頼性はどう保障するのでしょうか。そういった不安を抱える方がいる限りは、あまり進展しないのではないかな、と考えています。少なくとも、私が元気に商売をしているうちは、ね。
なので、そんな私でも安心して、安く手に入り家族で住めるカフェにしようと、いまここにこのサイトを起こしたわけですが。
もっとも価格も抑えられて、経年的にも信頼のできるものは、築２５～３０年のマンションで、その内装をリフォームする、それがもっとも安心でお得なプランだと、確信しています。
