中古マンション選びのポイント じわじわ効いてくる管理費と修繕積立費
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前回、中古マンション選びのポイント６でも価格については行いましたが、次もお金がかかわってくることについて説明したいと。
次は管理費、修繕積立費、というところです。
これはなにか？
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これまで戸建ての住宅にお住まいだった方にはちょっとなじみがないとおもいますが、マンション全体の維持費、と思ってもらえばよいかと思います。
で、毎月とられます。
「え？買ったのに、なんかローンみたいに毎月とられるの？」
って思うかもしれませんが、そうなんです、とられます。
それが戸建て住宅で育ってきた方がまずはぶつかるハードルなのではないでしょうか。といって、それは私がそう思っただけなんですけどねｗ
実際、思ったんですよ。会社の友人がマンション買ったっていって、積立費を多いとこだと月に３万円はらってるって。
「え？買ったんだよね？なんでローンみたいなことしてんのよ！」
って。やっぱり家は戸建てだよなぁって、かたくなに思っているわけでしてね。そういう人、多くないですか？
うちの実家は、ほどほど栄えているんですが、やっぱり都心中心までは遠くって、社会人になって都心部に住んでしまったらやっぱり不便だなあって認識したわけですが。
それいらい、ずっと名古屋市内なのですが、その社会人になった時にはじめて集合住宅である「マンション」に住むという経験をしたわけでして。
マンションの前は、レオパレスでしたけどね。ほんとにそのまま実家を出ていくかどうかは不明だったんで、とりあえず簡単に住めるとことっていうところで、レオパレス。
さて、一人暮らしとはどんなもんでしょうか、なんて思ってたら、、、「なんて快適なんだ！」ってね。
で、やっぱりすむなら都心部にちかいとこがいいよねぇ、ってなったわけえで。いろいろ調べてみたんですが、都心部に近いところに家を持とうとすると、やっぱりマンションになっちゃうよなぁ、って。
その毎月ローンのようにかかる修繕積立費など、いろいろ考えたわけいですが。その時に初めて調べたんですよね、真剣に。
なので一人暮らし賃貸経験がなかったら、いまだに戸建てにこだわってたとおもいますし、「カフェリフォーム」もうまれなかった気がします。
ということで、経験って必要ですね。
で、大きく脱線してしまいましたが。。
管理費に修繕積立費。くどいようですが、これはどのマンションでも毎月かかります。そしてその値段はまちまちです。
何に使われるかというと、組合の活動費、マンションの修繕費、が主です。組合の活動費なんて微々たるものなので、マンションの修繕がメインですよね。
例えば、屋上の防水加工、外壁の塗装、エレベーターの維持費、その他周辺構造の維持ですね。駐車場のアスファルトだとか手すりの塗装だとか、周りの植木処理なんかも。
そういったマンションの共用部にかかわるずべての費用がこちらから賄われます。
いくらくらいが妥当なの？
で、こういった補修すべてをここから賄うということで、それなりのストックが必要になります。だって、防水加工なんてしたら規模にもよりますが、何百万円ってい金額がさっとなくなりますし、うちのマンションも先日廊下の電気を蛍光灯からLEDに変えただけで１５０万円くらいはかかりましたから。
そういえば、先日、植木の剪定もやってましたね。シニアワーカー使っての作業でしたが、あれ、実は全然安くなかったりしますよね。時給換算で９００円くらいかかるみたいですよ。しってました？
で、です。いくらくらいが適切なのか。
そうですねぇ、私個人の感覚でいえば、築２５～３０年のマンションで、６０～７０平米の専有面積で「１．５万円」くらいが妥当かな、とおもいます。そうすると、年間でいったら２０万円弱になるわけです。
２０万円で家の外側、つまり、専有部分以外のところが常時ケアされるのであれば、やすいのではないかなぁ、という気もします。
逆に、これはないだろう、というのは３万円。
たまにあるんですよ。たまにというか、手掛けた物件でありましたね。私がリフォームしている期間は２万円だったんですが、とつぜん３万円まであがりました。
こういうところは大体管理に業者が入っていて、そこの給料をはらっている、みたいなところですね。○○マンション、っていうブランドのあるところは、そのバックに管理会社で儲けるなんてモデルがあるので、より一層その傾向が強いですよね。
あとは、規模にもよりますね。その建物に対して戸数がすくなければ払う割合が必然的に高くなってしまいます。
ということで、名古屋市にて築年数３０年前後の中古マンションの中から、専有面積７０平米前後という条件で、戸数と管理費、修繕積立費の合計を比べてみました。私としても初めて真面目に調べてみた数値になりますが、、
物件 戸数 ／ 合計金額（円）
物件A ３０ ／ ２００００
物件B ５０ ／ ２０１００
物件C ２０ ／ ２４６００
物件D ６３ ／ １９８００
物件E ５２ ／ １３１００
物件F ５２ ／ １５０００
物件G ４２ ／ １９７００
物件H １０４ ／ １７１００
物件I １０７ ／ １３７００
と、まぁこんな感じですね。
平均として、２万円くらいでしょうか。大規模になればおおよそ１５０００円くらいにはなろうかと。
今回ぱっと見た感じではありませんでしたが、２０戸くらいになると、３万円を超えるところもちらほらあります。先に出した突然３万円に上がったマンションは、２８戸だったように記憶していいます。そして管理会社が建設会社のグループと、もっともお高いパターン。
で、大規模マンションだとほかにも何がいいかっていうと、組合の役員が回ってこないというところですかね。
マンションというのは自治会があります。管理組合ですね。業者がはいって管理をしてくれているとっても、実際は住人から役員が選出されて、運営を行っていきます。その手助けを業者がする、という形です。
なので、戸数が多ければ多いほど、回ってくる頻度が少ないとｗ
だって、２０戸しかなくって、役員が５人（会長、副会長、会計、その他もろもろ）だったとしたら、もれなく４年に一度は回ってきますよ。中には賃貸なんて人もいて、そういう場合は組合員に該当しなくなってしまうので、もっと早く回ってきます！
１００戸もあれば、おそらく１０年に一度くらいになりますよね。
関係ない話に聞こえるかもしれませんが、これ、重要ですよ。ほんとに。
で、この管理費、修繕積立費というのも結構かかってしまうので、優先順をあげてもよいのでは、と思います。
あとは、購入前にどれだけ積立金があるかもわかります。それがほとんどなければ、突然値上げということもありますし、たんまりあれば、当分そのままです。
うちのマンションは、７０００万円くらいストックがあって、今現在、１．３万円くらいです。上の一覧の、物件Iですね。
自治会をすべて住人でやっていたんですが、とうとう業者を入れるってことで２０００円アップしました。その前はたったの１．１万円。しかも、ストックもたくさんあるので、修繕によって積立金が底をつきました、ということは起こりにくいので、当分値上げもありません。
そういう物件にたまたま入ったんだな、と今では思います。ラッキーでした。
それをあなたの場合は、知ったうえで選択できるといいですね。
では、良き物件探しを！
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