中古マンション購入にかかる税金を抑えるには
これも厄介なんです。不動産に係る税金。
減税がありますので、それほどでもないかもしれませんが、まぁ、かかりますね。それなりに。
中古マンションを購入する際にかかる税金とは、おおよそ以下の通りです。
・登録免許税
・不動産取得税
との二つになります。
また、減税というのも考えると、ローン減税なるものがありますが、この場合はいろいろケースがあるのと、出費というのをまずは考えたいので、また別に譲るとしましょう。
で、実は、私の場合、投資家としての購入が多かったので、減税措置を受けることなく買っていましたので、このあたり、減税、免税に関しては、実はあまり経験値がない、つまりはものの本を読んだりというところなんで、それに沿ってしか書けませんが、すみません。
で、まずは登録免許税についてですね。
こちらは固定資産評価額が大きく影響してきます。
この固定資産評価額というのは、実際に書類を見ないと分かりませんので、売り主側の不動産屋に聞いてもらえれば入手可能かと思います。取得できる人も限られていますので、買主が勝手に見ることはできません。
で、ここで一つ大きな分かれ目があるのですが、それが、自宅で使うか、投資として自宅以外で買うか、によるところです。
先ほども言いましたように、私の場合、投資としての購入ばかりだったので、ここの減税の特例が受けられません。
で、特例とは何か。
先ほども言いました通り、登録免許税は固定資産評価額がかかわる、とお伝えしましたが、その価格に対するパーセンテージで課税がされます。そのかけ率が、特例を受ける、受けないで相当変わってきます。
特例有は0.2％。特例なしは2％。
かなり違いますよね。
簡単に計算すれば、評価額が500万円の物件だった場合、特例が認められれば1.5万円。
認められなければ、10万円、となるわけです。私の場合、こちらですね。
特例が認められるにいは、さらに下記の項目が必要です。
・自己居住用住宅・・・先ほどから出ている話ですね
・床面積50m2以上・・・なので、家族用の60平米～の広さがいいわけです。
・築20年（耐火住宅は25年）以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの
・・これは1981年以降のマンションであれば、耐震基準に適合するはずなので、大丈夫かと思います。
・取得後1年以内に登記・・これは大丈夫ですよね。
と、まぁ、これだけの要件を満たしている必要がある、ということです。
1981年、あるいは確実なところでは1982年以降のマンションであれば、特例対象になるものと思います。
で、上に挙げたのは、所有権の移転というものについてになりあす。
実は、もうひとつ。
抵当権を付けた場合にはさらに課税処置がとられます。
面倒ですね。借金をすると、たいてい建物に抵当権を付けられて、なおかつ高くなるっていう感じですね。どこまで吹っかけるんでしょうね、制度というやつは。ほんとに。
こちらの場合は、特例ありで0.1％。特例なしで0.4％、となります。
なので、借り入れをして買う際は、おおよそ「固定資産評価額×0.4％」の登録免許税が発生する、と思っていただければと思います。
で、もう一つ。
不動取得税、なるものも発生したします。面倒ですねぇ、ほんとに。
なんでもかんでも、税金です。。
こちらのほうも、登録免許税で特例が認められていれば、固定資産評価額からの控除額が発生します。
で、結論からすると、おおよそかかりません。
特例が認められていれば、の話ですが。
こちらは土地と建物にわかれまして、建物にはまずかかりません。築30年程度の物件からすると建物の固定資産価値は1～200万円くらいになります。そこで400万円の控除が働くので、こちらはかからないものとみてよいかと思います。
土地のほうですが、こちらは「評価額×1/2×3％」の税額に対して4.5万円の減税措置が適用されます。なので、土地の評価額が300万円だった場合は、ちょうど相殺されて0ということになります。
正確には控除額の4.5万円は、他にも控除する金額の計算があるのですが、今回狙っている築30年のマンションであれば関係しないと思いますので割愛しましょう。
と、減税の特例を適用できれば、ほぼ税金はかからないということになります。耐震基準居ついては、1981年以降（確実には1982年）の物件、つまりは、築３０年前後の物件になりますが、そちらを購入するとほとんどかからないという計算になります。
で、もうひとつかかる税金があります。それが、固定資産税。
固定資産税というのは、１月１日時点で確定します。そしてその請求先は変更することができません。なので、例えば３月に物件を購入した、という場合は、その年の固定資産税を日割り計算して、売り主にバックするということになります。
今回狙っている中古マンションになると、年間10～20万円の固定資産税になるかと思うのですが、その日割りとなって、おおよそ7.5～15万円くらいを払う、ということになります。
こちらは購入にかかる費用とは別になるのと、購入月によって変動するのでなかなか加算しにくいのですが、そういうものもあるということですね。
司法書士報酬ってどうきまっているのか？
あとは、こういった手続きをしてくれる人というのが、司法書士になります。当然、その報酬が発生します。
ここでひとつ。
この手続きというのは、何も司法書士に必ず頼まないといけないか、といわれれば、ノーです。
つまり、ご自身でやってもよいと。すべての登録においてそうなのですが、本来は「本人で行う」というのが基本になっています。
当然のように、「何とか士」、というのを頼むのですが、本来はご自身で行うのが基本なのです。なので、買主さんが自分でやることも問題ありません。その場合は、費用は0円ですね。
とはいっても、専門的な書類もあるわけで、平日しかやってないし、手戻りも考えると代行を頼むのが普通でして。
で、その代行料として司法書士に対する報酬が発生するわけです。
で、その報酬額はというと、実は決まっていません。
その司法書士事務所によりけり、です。ある程度の相場はありますが。この手続きは誰がやっても基本的に同じなので、これは安いに越したことはありませんね。ほぼ品質がどうのこうのありません！
相場としては大体、5～10万円の間かとおもいます。こちらはネットで調べたり、聞いてみたりすれば簡単にわかりますので、お願いしてみるもいいかもしれません。
で、もう一つ重要なのは、この登録に関する手続きの費用はすべて買い主側が払うことになっています。
よく仲介業者にくっついている司法書士事務所がありますが、そちらに頼む必要はありません。基本的に、買主さんが選択できますので、ネットで調べて見積もりもらって頼むのがいいですね。
特に、個人事務所のほうが圧倒的に安いです。どこかの大きな事務所、とりわけ弁護士も一緒になっているような事務所は高いです。他の経費もそこに乗せられちゃってますから。
当社がお願いしている司法書士さんは、5万円でやってもらってます。しっかりした人ですし、大助かり、というところですね。
