物件発掘から価格交渉
中古マンションの購入費用をケーススタディーで考えてみましょう。
まず、物件を探していたら、
１９８２年築の７０平米３ＬＤＫのマンションが見つかりました！と。
駅から徒歩１０分。価格は６５０万円！
結構お得ですね、この時点でも。
でも、大体こういうお得な価格のものは売れない理由があったりします。
で、まずは不動産屋に連絡して、問い合わせです。
大体こんな形で問い合わせをしています。
あなた「内装画像はありませんか？」
・・ そもそも画像がないというのは、載せられない、ということです。おそらく、３０年以上、何もしていないのでしょう。そういう予想が建ちます。
不動産屋「いえ、こちらはまだ写真などをとってないので、載せていないのですが。よろしければ、いつでも内覧を。」
といってくるでしょうね。そうなったら、しめしめですｗ
おそらく、ほんとに内装はよろしくない状態ですね。
あなた「リフォーム歴はないのでしょうか」
不動産屋「その様はお話は伺っておりませんが」
となれば、決まりですね。
内覧する際は、相当な覚悟で挑んでくださいねｗ
あなた「売り出し理由はなんでしょうか」
これも一つ重要なようそになります。その理由によっては値切れるかどうか、になりますので。
おおよそのパターンとしては、「住み替えになります」、と「資産処分です」になります。
この資産処分というのは、ようするにこちらに売り主様のご両親がお住まいだったのでしょう。それが何らかの理由で空き家になったために、売りに出している、ということになります。
住み替えの場合、ある程度予算を決めている可能性があるので、これ以上というのはむつかしいかもしれませんが、資産処分というのは、さっさと売って金にしたい、というのもあるので、交渉がしやすくなります。
ましてや、すごい状態の物件であればなおさらです。
物件の状態確認は直接交渉のため
不動産屋「こちらの物件は資産処分になりますので、すぐにお入りになれますよ」
そうなったら、方向性は決まり、といったところになります。
あなた「そうしましたら、一度見学したいのですが。その時に周辺のリフォーム済みの同様物件がおいくらか、わかると助かります」
というのを忘れないようにしてください。要は、価格の根拠の部分になります。
近隣周辺物件の、特にリフォームがされている物件の価格を知ることにより、そこから交渉がしやすくなってきます。
つまり、「リフォーム物件価格－リフォーム費用」がその物件の適正価格に近づくわけです。
築３０年程度の物件になれば、地域にもよりますが、１０００万円前後の価格でリフォーム物件が出されていると思います。
人気の地域ではもっと行くでしょうね。１５００万円くらいでしょうか。
そうなった場合、今回の６５０万円というのは、素人がみてもすべてリフォームしないと住めない、というものであれば、リフォーム済み物件の１０００万円から、単純にリフォーム代の５００万円ひかせてもらって、物件価格５００万円なら買いますが、ということになるわけです。
で、物件見学の当日。
あなた「この状態だと、フルリフォームが必要ですね。近隣物件が１０００万円程度だとして、５００万円のリフォームを考えると、５００万円の物件価格が妥当ではないでしょうか」
不動産屋「適正な価格としてはそうなりますね。そのあたりは売り主さんに相談してみます」
と、当日は引き上げる状態になりますね。この時、根拠が示されているので、不動産屋としてしても売り主さんに説明はしやすくなります。要は、仲介業者をどこまで楽にしてあげるか、がポイントかと思います。
後日回答がきます。
不動産屋「先日のお値段のお話でが、売り主様からは６００万円なら可能とのことですが、いかがしましょう」
とまぁ、絶対に最低価格では合わせてくれませんので、もう一声いってみます。
あなた「そうしましたら、５５０万円でどうでしょうか。それ以上は出せません。」
となるわけですね。それ以上は出さないというのはほんとにそうしておいたほうがいいです。きりがなくなりますし、足元を見られますから。６００万円というのが相場より１００万円くらい安い相場の物件であれば、そうまで交渉しなくても、ちょいちょい出てくると思います。
本来は２００万円くらいは相場より安いものを購入したいところです。値切りすぎか！
というか、そこまで行くと、投資感覚になってしまいますね。住むわけですから、そこまでしなくてもいいでしょうかｗ
で、おそらく５５０万円で飲んでくると思いますし、もう一度交渉がはいっても、「５５０万円以上はださない」ときっぱりとお断りしましょう。
以前、交渉価格は物件価格の１０％前後としましたが、こういう特殊な物件はそれだけやれる余地があるということです。２０％は見たいところです。
そうは言っても、やはり物件価格根拠のお値段を示す、というのが一番よろしいかと思います。不動産屋は基本的にあらゆる物件価格を把握していますし、それで妥当ともえれば、売り主さんと交渉してもらえます。
自分たちも、売りにくい物件で広告費などを使い続けるのは本意ではないわけです。ぶっちゃけｗ
こちらが明らかにおかしなことを言っているようでしたら、そういってきますので、遠慮なく指値を入れてもらえればよいかと思います。
さて、ここまで来ても、まだ購入には至りません。次回は購入段階でのお話をしたいと思います。
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