交渉がうまくいったら
前回、からの続きです。まだの方、こちらかどうぞ！
中古マンション購入時にかかる費用 ケーススタディーで考える１
で、交渉の結果、こちらの要望する５５０万円が達成できたら、売買契約に入っていきます。
ここまで交渉してしまったら、もう買うしかありませんから。別にお断りすることも可能ですが、それは一社会人としてどうなのか、というところになってしまいますね。
そういうことをするのは、海の向こうの人たちだったりしますね。ほんとに。
余談ですが、、以前、一棟マンションを購入しようとした際にあったんですが、中国人はやっぱり金持ってます。金持ってるから日本に手を出しているんですが。
で、その一棟物件を中国人が買おうとしていたんですが、売り主が彼らには売りたくないと。やっぱり日本人に不動産は所有してほしい、ということから、交渉中ということでずっと断ってました。
で、私が話をもって言った途端に、値引きするから買ってくれって。で、結局は定価で買い取る業者が出現して、話は破談になりました。
やっぱり不動産は日本人に、という話はあるみたいですね。
と、大きく話はそれてしまいましたが。。
で、価格が決まったら、の話ですが、次にやることは契約です。
その前に「重要事項の説明」というのが必ず入ります。これがないと契約できないですし、したとしても取り下げが可能となります。
また宅建法にも定められているのですが、この重要事項の説明は、事務所で行うか、買主側の自宅で行う必要があります。よく喫茶店などで行う場合がありますが、実はあの状態は重要事項説明の要件を満たしていません。
私の場合、不動産屋に行くのが面倒なんで、近所の喫茶店でやってしまいますが。。
で、この重要事項説明の内容はといいますと、建物の状態ですとか、免責事項、マンションの管理規約などの説明が入ってきます。
特に、免責事項については注意が必要です。
とはいっても、ボロボロの中古物件の場合、売り主も一般の方ですし、完全に現状渡しになるので何があってもどうしようもありません。フルリフォームするので、一緒ですけどね。
もう一つ、精神的瑕疵がないかは注意が必要です。
例えば、マンションで飛び降りがあったとか、人が亡くなった部屋だとかいうのは、瑕疵に相当しますのでしっかりと確認が必要です。賃貸物件の場合ですと、人がなくなったり事件があったりしても、その後一度誰かが入居したら説明す売る必要はない、というようなことがあるようですが、長いこと住むことになる物件はそうはいきませんよね。
ましてや、その後売り渡して家を買いたいという人だとしたら、次回売るときに厄介なことになりますので、必ず確認してください。
本来は、売り主側からそのような話が出てこないといけないものでもあります。
あとは、離婚もその中の一つになりますね。新婚さんが離婚をして空き家になった物件にはいる、では縁起が悪すぎますから。
売買契約をする
重要事項の説明が済みましたら、売買契約ということになるわけです。たいていの不動産屋はこの売買契約時に前金をもってきてください、というお願いをすると思います。
手付金ですね。物件の１割くらいが目安になります。
今回、５５０万円となると、５０万円くらいを要求されると思います。こちらは購入費にもちろん割り当てられるものになります。
重要事項説明が終わって、まずはその説明しました等照明の印鑑を押すことになります。
その後、物件購入の了承のもと、売買契約に入っていくので、いろいろと印鑑を押していきます。
契約書類ですね。
最後に現金で５０万円を手付金としてはらうことになります。
この日はこれで終了となります。次回は全額支払いの段になりますので、売り主様である一般人と初めて会うことになります。
現金はどうするのか
現金で購入できる方は現金のほうがやはりいいです。とはいっても、リフォームすることが前提の物件、であるのも事実なので、ローンを組むことも仕方ないものと思います。
で、祖のローンですが、リフォームローンというものも存在していますし、物件費用を借り入れして、現金をリフォームにまわす、というのも手かと思います。
ローンの貸付については、、２０１４年６月現在はかなり有利な状況であることは変わりないので、ぜひ銀行にチャレンジしてください。で、大体どのような属性の方でも借りれる銀行は、、スルガ銀行です。
ただし、利率は悪いですね。
フラット３５というローンですが、利率は銀行それぞれが決められることになってますので、あとはだれに貸し付けるか次第になってきます。サラリーマンの方でしたら、利率の低い地銀がいいと思います。
自営業の方はなかなか貸し付けが通りませんので、そうなった場合のスルガ銀行、ということになります。
今の景気の場合でどこがいいのかはわかりませんので、実際にアタックするしかありませんね。
で、当日はその借り入れ先の銀行で契約が行われることになります。
なので、契約場所が遠かったりするのはしかたなし、としましょう。
お金に関するものばかりになりますので、大体１時間から２時間くらいになります。現金の移行が直ぐに済めば早く終わる、といったところですね。
ただし、全額現金、もしくは小切手で進められるようでしたら、不動産会社の事務所ということになります。
その場合は、あっという間に終了、です。
ここですべての清算が終了します。
税金関係は司法書士がすべて一括してもっていってしまいますし、売り主さんに日割りで払う固定資産税などもすべて売買代金に載せてしまいます（領収上は分けますが）。
最後に、カギをいただいて終了。
そんな感じでしょうか。
一度物件であって交渉して、値段がきまってからはあっという間に終わってしまいます。
物件の価格を決めるときに、舞い上がっておかしなことを言わなければ特に失敗などということはありませんので、あとはリフォーム資金をどうするかだけはしっかりと考えておいてください。
リフォームローンというのもありますが、金利が高いのと、返済期間が短いので注意が必要です。
以上で、ケーススタディーは終了！
