中古マンション購入計画⑤/中古マンションリフォームの間違った考え方

中古マンションのリフォームは何をすべきか知ってますか?

 

一言でリフォームといっても、いろいろあるかと思います。

一般的に思い浮かべるのは、おそらく内装を綺麗に、ということかとおもいます。

ただ、マンションに限らず、戸建てであっても、安い物件の場合、ひととおりメンテナンスする必要がありいます。それをいつしたらよいか。

それが、リフォーム時です。なぜなら、設備や床など、リセットできるからです。

キッチン、バス、その周りのフローリングなどを一通り綺麗にしてから配管がいたんだ、なんてことになったら、やり直しです。二度手間以外に何もありません。

なので、中古物件のリフォームは、配管なども含めた設備入れ替え、とおもったほうがよいです。

私が投資家として行う場合、これらすべてを行います。売り渡してから問題が発生したら、メンドクサイです。おそらく、業者ではないので、そういった保障はしなくても制度上はしなくても問題ないです。

設備保証も引き渡し後1週間で終わりです。(業者は2年です)

ただ、1年でも2年でも、それくらいで壊れたり水漏れが発生したなんてことになったら、気持ちよくないですよね。なので、全ていちど整備します。

自分ですものなら、なおさらですよね。

なので、かっこいい、きれい、おしゃれなリフォームもよいのですが、見えないところ、配管や設備に関するとこ、全てを直すことをお勧めします。というか、絶対にしてください!

 

リフォームするのに最適な物件とは

 

上記で述べた通り、中古マンション(これは戸建てもいっしょかとおもいますが)は、特に、こちらの「カフェでくらす?」でおすすめしている、築25年、30年の物件については、ただ部屋を綺麗にするだけではなく、設備や配管なども全て入れ替えておくほうがよいとしました。

特に、金属を使った設備は錆びたりして穴があいたり、ということはよくあります。(塩ビ製は比較的大丈夫かも)

で、そういったことを踏まえた場合、どういった物件が最適なのかと。

それは、びっくりするくらい、ボロボロの物件をさがしてください、ということです。

お値段が安くなる、というのはもちろんあります。値引き交渉の理由づけですよね。やはり、値段交渉するにあたり、それなりに理由が必要です。その理由を言わなければ、売り主さんだって、なんだこいつ、としか思いません。

不動産仲介業者の担当者は、仮にそう思っていたとしても、それが理由でちっとも売れないとしても、いわないでしょう。言ったとして、物件が古すぎるので、 もう少し安くしませんか、くらいかな。

なので、理由をしっかりつけて、このお値段であれば買いますよ、といえば、不動産仲介業者も売り主さんを説得しやすいですよね、と。

まぁこのあたりは別でも詳しくお話するとします。

 

で、リフォームと絡めると。

みなさん、どうでしょう。そこそこ綺麗な内装で購入したとします。リフォームしますか?壁紙が、すこしだけはがれかかっているもの、変えますか?

その状態で一度すんでしまうと、間違いなく以後リフォームしません。

今住んでいるところを見まわしてください。

前から気になってるんだけど、リフォームすることはないよねっておもうでしょう。それは賃貸だから、ではありません。

面倒だからです。

今、ちょっと傷んでるくらいで生活に問題がないからです。

それは、持家になったとしても、同じ何です。実家が持家でしたら、実家に帰った時に見てください。

壁紙、きれいですか?
襖、し見とかないですか?
扉、汚くないですか?
畳、すり減ってませんか?

絶対に劣化してますよね。もしそれがこれからあなたが新しく住む場所だったら、どうしますか?

中途半端なリフォームをした物件をそのまま住み続けて、もし手放すということになったら、どうでしょう。

それこそ、今我々がやろうとしている、「ボロ物件だからもっと安くして」といわれてしまうだけです!

それを、一度綺麗にしてしてしまえば、そこそこそのままでも住める家なので、それほど値引きされません。10年くらいなら全く問題ないでしょう。20年すんだら、まぁ少しはいわれるかも、くらいです。

さすがに30年後は、築年数からして取り壊しかなw

なので、思いっきりボロ物件をかうということは、心理的にもリフォームをしようという決断の助けになるわけです。

きもちいですよね、多少、お金はかかりますが、それは物件の値段を安くして、全部を直した物件に住む方が、精神的にも資産的も絶対によいとおもいます。

 

リフォーム資金はどこからでる?

 

さて、フルリフォームとなると、やっぱりハードルが高くなりますよね。お値段があがってしまうと。

昔はそうでした。

例えば、不動産を買うためのローンはつきます。当然ですね。

で、その後のリフォームはどうするかというと、自費です。現金です。

どうでしょう。そうなると、500万円用意しますか?無理ですよね。そうなると、当然リフォーム済み物件を買うことになります。

高いですよね。つまらないリフォームしかしていないのに、高いんです。当然です。業者の儲け物件ですから。個人が売り主ではなく、その背景に会社の経費や利益がのった物件になってしまうわけで。

 

ではどうするか。

答えは、リフォーム費用を含んだ住宅ローンです。

中古住宅利用を活性化しようとする国の政策でしょう。リフォーム代金を含んだローン額を設定することが可能になりました。

これまでもリフォームローンというのはありました。ただ、返済期間や利息が高かったり、ちょっと手が出しにくいものになっています。

なので、リフォーム付の住宅ローン。

これをお勧めします。1000万円借り入れて、500万円の物件、500万円のリフォームと。

これであれば、かなりの人が実現できると思いますよ!

OLさんでもで大丈夫じゃないかな。

 

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