マンション購入計画④/築30年中古マンションと戸建ての「姉歯事件」「くい打ち偽装」を考慮した安全面とリフォームしやすさ

というのがありましたが中古マンションと戸建てを安全面で比較してみる

 

※こちらの記事を当初描いた際は、旭化成建材のくい打ち偽装についてはまだ顕在化されていませんでした。今回それも踏まえて記事内容を書きなおしてみようと思います。

 

引き続き、中古マンションと戸建てとの比較です、こんなのもあります。

それは、選ぶときのむつかしさと、その良し悪しの見分け方、にもよるかともいます。中古マンションを選ぶのに、どういった基準が必要か、というのにからんでくる話です。

 

中古マンションは戸建てにくらべて安全面についてはかなり楽な選択になるようにおもいます。楽な選択というよりは、そこまで気にする必要がないのでは、ということです。

マンション偽装については、2000年ごろに発生したビルの強度偽装をした姉歯事件。

実はうちの実家の近くのビジネスホテルがそれにあたりまして、すごい建屋を丸ごと立て替えていました。オーナーさんもなくなく、といった感じで。

街のうわさではそのオーナーさんは結構いい人みたいで、従業員、パートさんなど、営業できない期間があるにも関わらず、ついていきます!的な感じだったらしいです。

今では随分ときれいな、立派なビジネスホテルに生まれ変わってますね!

 

で、今回のマンションのくい打ち偽装。これについては基礎となる杭がいい加減な施工だったと。で、ひとつあるのが、今回傾いたマンションは築5年くらいだったと思います。

新築の時に震災でずれたっ、ていうのがあったかように記憶しています。(どこかのコラムで書いてたような)

で、いろいろふたを開けると、建築業界では恒常的に行われていたという話もあります。さて、今回問題なのは、なんでしょうといわれると、確かにデータ改ざんはいかんです。アウトですね。

ただ、基礎がいい加減に施工されていたかどうかというのは、それはまた別の話になってきます。

じゃぁ、届いてなくてもいいのかと。

いけませんね。でも、もうその状態で30年たってたとします。そして、いろいろな震災も経験していたとします。それを乗り越えて、今正常というのは、耐久試験的にOKだったと。結果オーライ。

だからいい、とは言いません。

ただ、使える使えない判断をすると、使える、とならないかと。

 

ま、建築屋の側にたったら、そういった意見ですね。

仮に今自分が住んでいるマンションが偽装されていた、1本だけ地盤にとどいていなかった、となった場合、どうかと問われれば、もう住み替えもできないし、これでいこう、といいますね。

ある程度の慰謝料的なものは受け取ってw

なので、ここではあえて、築25~30年のマンション、といっているわけです。

新築は、そういった不具合があった場合の耐久テストといったことをクリアできてない可能性を秘めたものだと。これはなにもマンションに限ったことではなく、戸建てにも当てはまります。

埋立地の場合、時間がたってだんだん水がわいてくることがあります。それも埋め立て、建築ですぐの時点ではわからないことでもあります。

 

で、話を戻して、、マンションの安全性の考えかた、ですね。

マンションはその構造を考えると、基本的に、ただのコンクリの「箱」です。

通常の戸建てがあれやこれやすべてにチェックをしないといけないのに比べて、その箱がどうなっているか、というのを注意すればよいように思います。

今回のくい打ちのデータまでは見られませんが、ヒビが入ってたり補修の後だらけだったりと、マンションの骨格自体が怪しくないか、ということですね。

 

基本的にマンションは大きさに比例して、販売、施工している会社も大きくなります。イコール、「信用」ですよね。

それを今回のくい打ち偽装は、その信用置けるブランドがやっちまった、ってことで、業界自体が疑われてますよね。

それに対抗できるのは、信用は、やはり「時間」ではないでしょうか。30年たってもヒビ一つ入ってない、とかって結構すごかったりしません?

ブランドより、信用より、実績。もうそれを信じるしかないように思います。

 

じゃぁ、内装はどうなのか、ということになりますが、マンションにとって内装は正直「張りぼて」、です。

先ほども書いたように、マンションの場合、その構造体の「箱」がメインで、その箱の中に内装を組み立てている、ということになります。

戸建てのように、間取りを構成する柱や壁自体が強度材料であったり、ということはありません。

なので戸建ての場合、内装の痛み、例えば、白アリに食われちゃった!とか、水回りで腐ってた、なんてことになったら家が傾くって話になります。

という視点からすれば、圧倒的にマンションが有利となります。

 

もっというなれば、戸建ての軒下、天井裏。これもまた問題です。マンションには存在しない部位ですが、家の存続をはなるうえでかなり重要な部分になります

最近ではホームインスペクターなる診断士がいますが、最近では中古戸建てに関してはそういった専門的な判断もあるようです。

結局、リフォームをしてしまえば、新築、中古とも変わらないのが内装です。なので、内装で選ぶ、というのはあまり意味のないことのように思いますね。

あ、ありました。マンションの内装でひとつ気をつけるべき点が。

マンションの場合、その構造体が邪魔をする場合っがあります。

梁といわれる部分ですね。

これがあることによってドアの高さが制限されるとか、間仕切りはここじゃないとまずいとか、そういったものがありますので、その位置関係だけはしっかりとやっておく必要がります。

 

中古マンションの内装を見るポイントって

 

内装の話がでたので、その続きで。

あなたが物件見学をしたとき見るのは、なんでしょう。

間取りは図面見ればわかりますし、内装も写真を見ればわかります。

なので、おそらくはその設備や内装の傷み具合を詳細に見たい、ということではないでしょうか。

あとは、実際に話をきいたりというのも、だいぶ印象が変わる要素でもあります。

 

私の場合、不動産業をやるという観点からすると、内装はどれだけボロボロか、というのが一つの基準になっています。

なぜなら、その内装のせいで、安くなるから、です。

これはなにも私が業者だから、というわけではありません。あまりにも売れないので、売り主さんが妥協するのと、仲介業者さんもあきらめて、安くしたらどうですか、というところですね。

知識がある人がみれば、ボロボロだろうが、中途半端に世ぼれいいていようが、あまり関係ないわけなのですが、やはり印象として、そうなってしまうのは仕方ないですよね。

不動産というのはその購入者のほとんどが一般の方ですから。

 

なので、あなたにも、ぜひ構造体はかなり良いものだけど、内装がめっちゃくちゃ、というものを狙ってもらえたらと思います。

で、そこでも築25年というのがひとつ効いてきます。

そういった物件はおおよそリフォーム歴がない、というものになります。そのリフォーム歴がないとうのも、25年くらいしたらさすがにどうしようもない内装になりますから。

何度か見たことがありますが、どうしたらこんな部屋に住めるんだ!っていうくらいですねw

一般の方がみたら、リフォームすればいいとおもっても、そうは手が出せないでしょうね。それだけに買い手が付かずに、どんどん安くなっていくわけです。

ただし、ここで考えたいのが、リフォームするのに、多少汚いのと、めちゃくちゃ汚いのとでそんなに変わるか、ということです。やることは、一緒なんですよね。

じゃぁ、そういう物件に対して、どうアプローチをしていくのか。

ちゃんと値段が明確なリフォームやをつかんでおく、ということではないでしょうか。

最近では購入するためのローンに、リフォームの費用も一緒にというリフォームを含めたローンがあるようです。私は自分が買ってしまう側なので、そういったローンがあるということをあまり知らないのですが。

そういったローンを利用して、かなりお得な安い中古マンション+リフォームといいう形で資金を見てもいいかもしれません。

というか、お勧めします。

当方がリフォーム屋なのでw

 

じゃぁ、どれだけの予算が必要になるか、それはまた次に譲ります。

 

 

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