中古マンション購入計画③/マンションvs戸建て住宅 固定資産税だけじゃない、暮らしにかかる見えないコストとは?

中古マンションと戸建ての固定資産税、都市開発税について考える

 

前回、少し触れましたが、税金。固定資産税、都市開発税。

マンション、戸建てにかかわらず不動産の維持としてこれほど厄介なものはありません。

 

私、ちょっと前までサラリーマンをしていたんですが、その時は実はあまり「税金」というものに実感がありませんでした。所得税とか言われても、まぁ、このくらい惹かれるんだなと。給料明細を見て。

天引きって、怖いですねw

 

で、今や独立してこうやっていると、税金の徴収がどーんと来るわけです。いくら振り込めと、請求書が。

その額をみると、まじでか!っておもっちゃいます。○○税、うん十万。○○、うん十万。。

おかげで脱サラ直後の失業保険は、すべて税金に持っていかれましたね。恐るべし。。

 

ということで、固定資産税も都市開発税も、がっつり持っていかれてしまいますよね。

 

で、どれくらい持っていかれるかというのをマンションと戸建てにて考えてみましょう。

まず、土地の比較は簡単ですね。所有している土地の評価額に税率をかけるというだけなので。

戸建ての土地が30坪あったとします。この場合、所有している土地は、もちろん30坪ですよね。

マンション敷地が300坪あったとして、戸数が30戸だったとしたら、300/30で(正確には専有面積比ですが)10坪、ということですね。単純に、3倍の差があるということです。

土地評価額が同じであれば、あとは土地面積の差だけなので、マンションが8万かかるとしたら、戸建てはその3倍の24万円となるわけですね。

次に、上物ですが、こちらは耐用年数が関係してくるので、戸建ては木造が多いので、25年もするとほとんど価値なしとなってしまうかもしれませんね。

中古マンションの場合、その棟にかかる金額に対して面積割合になるので、築25年で5000万円の価値が残っているとすれば、その1/30、課税率1.4%をかけて、ということになります。だいたい2.3万円くらいでしょうか。

そうなると、固定資産税の比較としては、戸建て24万円、中古マンション約10万円、という形になるかと思います。

ちょっと大げさな比較になりますが、考え方としてはこういった形です。これが税金んに対する戸建てとマンションとの違いになります。

新築の戸建、マンションとなると、また建物の価値が変わってきますので、変わってしまいますが。

維持費としての税金は、こういったことになるでしょうか。

なので、税金、管理費総合して維持費とした場合、まぁ、トントンか、あとはマンションの規模にってどうなるか、というところです。

おそらく、築年数がたっていて、高層階であればあるほど、マンションのほうが安く上がるものとおもいます。

 

見えないコスト、それはご近所づきあい!管理組合という価値とは。

 

さて、このお金に現れないものというのはなんでしょうか。

やはり、近所づきあい、ではないでしょうか。隣町、ともいいましょうか。最近の若い人たちは、きっと苦手にしていることでしょうw

正直、マンションにもいますよー。変わった住人。。

 

以前いました。私が物件を売るときにも。

売り出し物件でリフォームがしてあれば、おおよそ内覧会とうのが行われます。オープンハウス、というやつですね。

で、それを開催していたら、不動産業者が文句を言われたと。

まだ上下階や左右の部屋であれば、人が来てうっとうしいとか、そういう理由があってもしかるべきですが、全く関係ないところから、

「そんなのは認めてない!」

と。

????

正直、そんなこと言う、規制する権限あるはずないわけですからね。規約にあればわかりますが、そんなの記載されているはずありませんから。

 

あとは、ヒステリックな住人とかも、どこかにいます。

何軒か先の住人の窓から毎日子供を叱責する声が聞こえるところもありました。

まぁ、物件がつながっているだけに、いろいろなものが見えたりしてしまうのも、マンションですよね。

 

で、戸建ての場合どうかというと、まぁそういった近隣の住人とトラブル、というのは、ほんとに隣の家、くらいでしょうか。

音に関しても、クローズされているので、よっぽど屋外にまで響く音でなければ、それほど問題になりません。

これは離れているがゆえのメリットですよね。

 

でも、この離れているというのが面倒なことがあります。

それが、町内会役員です。

マンションでいえば、管理組合の役員です。

これ、はっきり言って、目に見えないコストとしてはかなりの負担かと思います。
時間的にも、精神的にも。

 

戸建てが並んでいるところは、広い面積にわたってこの町内会が仕切られています。なので、ほんとに全く知らない人とも関係しないといけないことになります。

が、マンションであれば、このマンション一角が町内会に相当するものになって、そこから会長、班長などが選ばれます。管理組合というものです。

これが意外と楽だったりします。なぜかといえば、管理会社がいるから。そしてなにより、管理規約というルールが存在しているから。

いろいろな流れをこの管理会社が把握しているので、実務はいろいろ自分たちでやるわけですが、おおよそことは、この管理会社がつかんでいますので、聞けます。

聞けますし、管理規約というルールがありまして、そちらでいろいろと縛られています。

マンションという一つのコミュニティ体として機能しているとおもってもらえればよいかと。

戸建ての場合、前会長などに聞かないと分からないですよね。そして明文化されたルールがあるかどうか、です。

聞けますし、管理規約というルールがありまして、そちらでいろいろと縛られています。
マンションという一つのコミュニティ体として機能しているとおもってもらえればよいかと。

で、もう一つ大きいのは、近隣住人をどれだけ把握できているか、です。

マンションはいつ住人が入るでしょうか。
マンションが建った時です。
マンションが販売されたときに、ほぼ一気に人が集まります。
そしてその人たちが、多少の入れ替わりはあるとおもいますが、ほとんど年を取るまで住んでいきます。

一方、戸建ての場合どうでしょうか。
開発された大型分譲地ならまだしも、普通であれば、立てるタイミングもまちまちですよね。

そういったばらけた集合体とマンションのような集合体としてどちらがコミュニティとして成立しやすいか、といったところです。

なので、もし自分があとで入った新規住人としても、すでに周りは顔を見知った間柄であれば、仮に役員になったとしても、すぐにその場でお願いできる人もいれば、何とでもなるわけです。

これは正直、お金に替えられないメリットかな、とおもいます。

 

このお金に現れないところ、これは非常に重要かなと思います。

あと、今回は築25年くらいの中古マンションを狙ってみているわけですが、この築25年という物件の年齢を考えると、購入時に30~40歳くらいの人たちが25年たって、どうなっているか。

引退するかどうか、という年齢になります。そうするとどうか。

暇なんです。そして、ある程度経験があるので、いろいろ聞けば、ホイホイやってしまったりするわけです。

歳取っているからかわかりませんが、みんな丸くなっているわけですしねw

 

そういった人間関係というものを見ると、いろいろなメリットが見えてくるのも、中古マンションではないでしょうか。

 

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