中古マンション購入計画②/中古マンション、新築マンションor戸建の購入メリットを考える

さて、35年後の家族構成はどうなっているでしょうか。その時の資産価値は?

 

前回、中古マンション購入と賃貸物件とどちらが良いか、とう話をしましたが、このドは、購入と賃貸はどっちがよい?って話になります

新築は、確かにきれいだし、設備が最新だし、とても魅力的、とお思いになるでしょう。なるから購入するわけでして。

でお値段はというと、3000万円なり、と。

都心部ならもっとするかな。

 

金額的には、やはりほとんどがローンにならざるを得ないというところですね。中には、残念ながらそこまでの融資が受けられない、という方も見えるでしょう。

私も何件か売っていますが、1000万円の融資が付かない、という方もお見えになります。年収200万円時代、ですよね。。

で、3000万円を借りると、大体35年での返済額は4500万円くらいに上ってしまいます。そしてようやく払い終わった時の資産価値は、700万円。リフォームを35年しなければ、もっと崩れているでしょう。

結果的には、3800万円の賃貸をした、しかも、15年以降は設備もあからさまに中古物件、というような状態で。

まぁ、それにはいろいろな思い出が詰まっているし、プライスレスじゃん!っていう考え方もありますし。

ただ、単純に金銭だけを比べると、そういうことですよ、という話です。

 

仮に、築25年の物件を10年後にうっぱらう、とした場合、その購入や維持にかかったお値段は半額前後でしょう。1500万円いくかどうかですね。

また8万円でうっぱらってまた住み替えるという手もありますし、そのまま住んでもいいでしょう。

どのみち、ローン期間の35年もしたら家族の状況も変わってきますし、20年住めればいいんじゃない?と個人的には思います。

ただ、20年後に新築で買ってしまったマンションを売ろうと思っても、その借金も返し終わってなければ、うっぱらってローン当てる、ということもできないでしょう。

 

新築、中古マンション、その潜在的なメリットデメリット

 

もうひとつ、新築マンションのむつかし点を出しておきます。

それは、不動産でもっとも重要とされる、「立地」です。

昔から重要な個所は、すでに空地なんてありませんよね。いまどき立っている新築マンションで、駅徒歩1分とかってありますか?

ありませんよね。

新設駅なら別ですよ。別ですけど、新設駅っていうのは、沿線がどんどん拡大されてって、その先にできることが多いかと思います。つまりは、より都市部から離れた場所、ということになります。

中古物件には、人気のエリアであったり、駅近だったり、という立地があるわけで、そこはもう変えられないでしょう。

 

そういう意味でも、やはり中マンションのほうが分があるのではないかな、とおもいます。

新築でいいのは、ほんとにお客さんを呼んだ時に、

「うわー、すごいところに住んでるじゃなーい!」

「やっぱり新築っていいわー」

っていう声が、数年間きこえるだけ、とおもってもいいのでは、という気がします。

 

中古マンションと戸建てはどっち?

 

さて、マンションというカテゴリーに対抗するのは、戸建て、になりますよね。

マンションのように集合住宅のデメリットを上げると、どうでしょう共益費、管理費が余分に取られる、でしょうか。確かに私もはじめのころはどうして買ったのにそんなものを払う必要があるのだ、と思ったりしましたよ。

結局、1、2万円の賃貸に住んでいるようなものじゃ!

なんて思ったりしましたから。

その点、戸建てはどうでしょう。

丸っと自分の家ですから、そういったお金はどこか故障したときに払うだけ、ということも言えますが。

 

ということで、ここでも維持費ということで考えてみましょう。

 

まずは、上で上げたとおり、修理費、として考えた場合です。

マンションの場合、共益費、管理費、修繕積立費、という名目で集金されます。

これはなくなるわけではなくって、積立です。故障したとき、もしくは改装などのために使うものですね。

なので、一見払いっぱなしに見えますが、ちゃんと使われたりします。

 

例えば、外壁塗装。

ご自宅だったら、外壁が傷んだ場合、その修理費を一括で何十万円とはらうことになります。

外壁の種類によっては、100万円とも聞いたことがあります。塗装は特にそうみたいですね。

 

マンションの場合、いりません。全部、この積立金です。

しかも、これはプール金なんで、新築からの住人が積み立てているものを引き継ぐので、住んで一年目にこういった大修繕が行われたとしても、自分が払う分はたったの数万ですんでいたり、という感じになりますね。

マンションの共用部すべてに使われますので、駐車場の整備だとか、庭、公園の整備。ベランダの修繕、すべてに適用できます。

もっとも劣化が懸念される水管についても、これにて行われます。(室内に通してある管は自分持ちです)

 

なので、年間で20万円くらい払っていても、いざという時にどーんと来るのに比べたら、まぁ、そんなにかわらないのでは、というところでしょうか。

これは総戸数に関係してくるので、20戸しかないマンションと100戸入っているマンションでは異なります。

多く入っていたほうが、当然安くなります。

 

まずは、維持費についてはトントンか、マンションのほうが払ってるかな、というくらいでしょうか。

次に来るのは、税金。

固定資産税、都市計画税。

どっちらとも、土地、上物両方にかかるわけですが。。

 

戸建ての土地って、どれだけでしょう。庭付き一軒家、となると、40坪くらいでしょうか。

それに比べてマンションはというと、200坪、300坪に対して、50戸、100戸と入ってたりするわけで、200/50となってしまいます。そうなると、4坪、ということになりますね。

 

と、続きは次回。

税金について、おおくりしますね。

 

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