中古マンション購入計画①/中古マンション購入と賃貸物件を購入+維持費用、そして売却益で考える

それでは、これから家族4人で住める500万円の格安中古マンションを手に入れる方法について、いろいろと書いてきますね。

題して、「格安中古マンション購入計画」です!

このシリーズ、下記の項目に分けてますので、お好きなところから出も、順番にでも読み進めていただければと思います。

中古マンションの購入と賃貸を比べてみると?

中古マンション、新築くマンション、どっちがお得?

マンションと戸建ての決定的な違い

カフェで暮らせるおうちの買い方

 

中古マンションの購入を他と比較してみる

 

一昔前は、夢のマイホーム、なんて言葉がありましたが、最近はどうなのでしょう。あまり聞かない気がしますが。

とはいうものの、家はあったほうがいいですよね。ないと困りますよね。

「衣食住」は、暮らしていくうえで絶対に必要なものですから。

で、住まいについては、いろいろなプランが考えられますよね。まずは、購入か賃貸か。

そのメリットデメリットを考えていきたいと思います。

ただ、私どもは中古マンションのリフォームを商売としているので、軸は中古マンションの購入、そしてリフォームしてもらう、というのを軸に、他と比較していきたいと思います。

で、それがインチキな誘導かどうかは、あなた自身でしっかりとご判断ください。

 

マンション購入と賃貸との購入金額から維持費までの比較

 

まずは、購入を考える場合は、そこにある程度の期間住む、ということが条件になりますよね。2、3年で転勤があるような転勤族では、まず考えられません。

ということで、そういった転勤族の方たちは、脱落です!

だからと言って、定住するからといって住居を購入する必要も必ずしもありません。

賃貸には賃貸の良さがありますから。賃貸をしている方のお話を聞くと、だいたい出てくるのが、住み替えが聞くから、という意見です。

確かに、家族構成が変わることによって部屋数が変わったり、住む場所を変えたり、というのもあるかもしれませんね。買ってしまったら、もう身動きが取れない、というのももっとな話です。

フットワーク軽く生きるのであれば、購入は避けたほうがいいかもしれません。

 

で、ここで一つお聞きしますが、、

子供が一人二人で来で、家族像が固まったとします。そうした場合、そう簡単に引っ越すしょうか。

一番の問題は学区ですね。不動産屋も物件の広告を打つのは、やはり同学区というのがセオリーのようです。

子供のことを考えたら、やっぱり引っ越しはしたくないですよね。

そうすると、賃貸で10年以上住むのと、購入して10年住むのとで、正確にはもう少し長く住むことになるかと思いますが、そこで比較してみましょう。

 

賃貸物件で家族が4人になって3LDKの物件を借りたとします。都市部近くの駅がそこそこ近い、月15万円の物件としましょう。

高いですよねぇw

で、10年住み続けたとしたら、15万円×12か月×10年=1800万円

すごいですね、こうして計算すると。10年賃貸するだけで1800万円ですって!

 

では、次に、築25年の3LDKの立地がほぼ同じ物件を買ったとしましょう。中古物件はばらつきが大きいので、大体中間としましょう。

そうすると、おおよそ700万円くらいで買えます。内装の状態によりけりですが、これくらいだと大体、バスルームは何とか持つとして、キッチンは変えないと、トイレも、うーん。壁紙等は、、で、ふるリフォームをしちゃいましょう!

弊社推奨のカフェリフォームであれば、フルリフォームをしたところで500万円あればお釣りが来ます。

なので、700万円の物件購入と500万円のリフォームで1200万円としましょう。

で、次に、区分マンションを所有した際にかかる経費を考えます。一つは修繕積立費となり、もうひとつは固定資産税、都市計画税になります。

修繕積立費は、マンションの規模にもよりますが、平均で2万円くらいでしょう。税金に関しては年に10万もあれば十分です。

ということで、上記を10年とした場合、

(2万×12か月+10万)×10年=340万円

となります。購入時の金額合わせ、1540万円となります。この時点で賃貸と比較すると260万円の黒字になりますね。

ただし、所有物件の場合、設備故障するとなると、すべて自分持ちになります。賃貸物件であれば大家もちになるので、こちらは何もしません。

それも考慮して、10年で100万としましょう。それでも160万円の差額が出てます。

まぁ、あとはローンもあるかもしれませんし、いろいろ差っ引いて、とんとん、としましょうか。おおざっぱすぎますが。。

ローンも35年とかではないかもしれませんし、リフォームで500万円もかかっていないとおもいますので。

 

購入マンション、賃貸マンション。その10年後に何ができるのか

 

さて、10年後となりました。

いざ、出ていこうと思った場合、何ができるでしょうか。ここが大きな問題となります!

簡単ですね。

ただ出ていくだけか、それとも資産としてうっぱらえるか、です。

賃貸物件の場合、、引越、、終了!

購入した所有マンションの場合、、売れます!

で、いくらで売れるかというと、築35年となり、もう二束三文にもならないのでは、とおもわれるでしょうが、違います。

マンションに限らず、住居物件不動産の価格推移としては、25年ごろから横ばいになります。要するに、建物としては、耐用年数的には47年あったとしても、資産価値として買い手が考えてくれるのはせいぜい15年とか20年までだ、ということです。

あなたが築25年で選んだ時点で、そのお値段はマンション敷地/戸数と考えても良いわけです。値崩れがしにくいというわけです。

ということで、リフォームの室によっては同等か、それ以上の価格がつく、とおもってもよいです。

弊社のカフェリフォームの場合、天然素材を使っているため、それは劣化するというよりは味が出る、ということもありますので、部屋をきれいにしてもらえればまず値崩れはしないでしょう。

天然目、無垢フローリングなど日々丁寧に磨いてもらえていれば、より高くなる可能性もあります。

リフォームしたての場合、500万円の物件が1000~1200万円で売れています(実績として)。もちろん、リフォームは原価で行うので500万円はかかりませんので、その差額が投資物件差額として考えてもらえたらと思います!

仮にフルリフォームが必要な状態の物件が700万するのであれば、800~900万円はついてもなんらおかしくありません!

どうでしょう。

購入+維持費用がとんとん、仮に賃貸のほうが安いとなったとしても、出ていくときのお土産として800、900万円入るとしたら、、どうでしょうか。

ちなみに、購入金額との売却金額の差額が利益として課税対象になりますが、住居物件に関してはこちらも免税となりますので、税金はなしとおもってもらっていいでしょう。

投資物件の場合はまるっと利益に税金がかかってしまいますが。

 

といことで、まずは中古マンションの購入と賃貸マンションとで、数値比較を行ってみました。細かい条件、突っ込みどころなどあろうかとおもいますが、あなたが考える賃貸物件費用と、中古マンション購入+リフォーム+維持費と、売却とで感が得てもらえれば、それほどくるっているとも思いませんが!

関連記事




カテゴリー

最近の記事 おすすめ記事
  1. 2018.06.7

    お問い合わせ




PAGE TOP