中古マンション選びのポイント9 変えられる?変えられない?間取りと専有面積

最近のマンションの間取りは同じ形ばかりだけど

 

マンション選びのポイント各ナンバーはこちら

→ point10111213まとめ

 

確かに、最近のマンションの間取りは、どれを見てもほぼ同じような感じですね。玄関をはいって廊下がまっすぐあって、その両脇にトイレ、洗面所、風呂、個室、一番奥にLDKでベランダ、といった間取り。

間取り

(画像をクリックで拡大します)

画一的だ。実に、つまらない。

で、築25~30年くらいのマンションはというと、それはもういろいろですね。やっぱりこういうのも流行があるみたいで、その時代によっていろいろ変わってます。

その時の流行は、オリジナリティなのかな。個性的です。

あとは、マンション全体の構造によってもいろいろと左右されるみたいで、斜めの壁があったり(台形の部屋になってしまう)、それはもう特徴的な部屋があったりします。この時代はほんとにいろいろですね。

私もこれまで何件かやってますが、間取りを考えるので結構頭使ったりします。

マンションは戸建て住宅と違って、構造はもうコンクリでもっちゃってますから、間取りはほぼ自由だったりします。個室にする際に窓があるかどうかなどはありますが、壁を取っ払って広くする分や、洗面室をちょっと広げたり、などは自由です。

マンションの中身は、簡単にゆってしまえば「張りぼて」ですから。

 

特徴的な間取りのマンションで気をつけること

 

で、特徴的なのはいいんですが、その中でも特に注意しないといけないことがあります。それが、水場の配置です。

ズバリ言いましょう。

たまに、「洗濯機置き場ない!」という間取りがあります。

なんだそりゃ、と思われるでしょうが、昔は洗濯機が外、つまり、ベランダに設置する、という形がありました。今は知りませんよ。知りませんけど、多分、今たてられているマンションにそんなのはないでしょうね。賃貸であっても。

確か、私も大昔の幼少のころ、今からもう30年前の話ですね。その借家にすんでいたころ、洗濯機が外にあったような気がします。うちの祖父母の家も、勝手口を出たところに洗濯機があったような。そんな気がしますが。。

とにかく、その時代には洗濯機をベランダに設置といった間取りがあったようですね。

で、現代に生きるあなたはどうでしょう。洗濯機、外に出しますか?

いやー、私だったら出さないですねぇ。そもそも、洗濯機自体も、風雨に耐えられるような構成になっているのでしょうか。

このような場合、どうするか。それはもう、間取り変更しかありません。

その間取り変更するにあたってどうするかというと、当然洗濯機であれば、脱衣所、すなわち風呂のすぐそばにあるのが妥当かと思います。

そうじゃないよ、どこでもいいよ!という人もいるかもしれませんが、変わったところに設置ちゃうと、その変わったものしか受け入れてくれるお客さんしかつかないですからね。投資家としては、ここは無難に、風呂の近くw

そうなると、間取りが変えられるかどうかが必要になってきます。もともと洗濯機を置くスペースがないから、ベランダに置いてあるわけなので、拡張しなくてはなりません。

回りにあるコンクリの構造体がどういう配置をしているか、スペースは確保できるか、動線は適切か、配管は引き回せるのかといった課題をクリアしないといけません。

これは現地を見ないと分からりませんね。

なので、洗濯機置き場が外のマンションは、とにかく注意が必要です。

 

最適な間取りはどう考えるか

 

で、他に間取りで最適なのを考えるとどうなるか。

当然、家族構成になるかと思います。子供が二人いたら、個室は3部屋必要になるので、3LDKになるかと思いますし、父親が書斎を確保してくれ!っていったら、そりゃ、もう一部屋作るしかないですよね。

新婚さんで、これからまだ子供がどれだけ産まれるかわからない、という人は、最低でも2LDKかと思いますし。最近は一人っ子が多いですからね。あるいは、新婚さんなら10年くらいは子供が小さいので2LDKでも耐えられるでしょう。

その間に次を探すのも手です。

 

と、ここまでは、私という一個人の狭い考えでいる売り主の勝手な想像での部屋数でして。

実は何件かそうやって想定して物件を作って、こんな人が買いに来るだろうなぁって思った物件では、ことごとく外れたりしましたねw

3LDKの結構広い部屋に、引退してこれからゆっくり過ごそう、とする初老の夫婦。

どでかいウォークインクローゼット付2LDKの部屋に、女性のおひとり様。仕事もそこでするらしいです。

階段があってちょっと小さい子供がいる人は来ないかもね、ってところに、ベビーカー必須の赤ちゃんのいるご家族。

 

不思議ですよねぇ。まったくあたらねぇw

なので、一応ターゲットは決めてそれを考えてリフォームプランを作るわけですが、もう完全にお選びいただく買い主様の思い次第だな、と思ったわけです。

なんのアドバイスにもなってませんが、それが現実です!

 

マンション選びは間取りより適切な専有面積

 

専有面積は、そのマンションにおける我が家の面積にあたる部分ですね。

先ほど出した間取りでいうと、3LDKであれば70~80平米、2LDKであれば、60~70平米あれば、まぁそれなりに余裕があるかな、って感じです。

あとはレイアウトにもよると思います。当然、廊下面積が広ければ、それだけ居住に使わないスペースが多くなってしまうので、部屋の面積が減ってしまう、ということになります。

なので、レイアウトも考慮してみる必要がありますね。

ただ、この専有面積はそのマンションのいろいろな所有の分割割合にかかわってきます。つまり、多ければそれだけ税金のかかってきますし、修繕積立費にも関わってきます。

ただし、土地の所有権は大きくなりますので、土地を売った場合のバックはその分大きくなる、というものですね。

が、まぁ、ここはあんまり考えなくてもよいでしょう。

レイアウトと間取りを見て気に入れば、その結果としてこの面積なんだね、という感じでよいと思います。

 

各不動産検索サイトでもそれぞれ選べるボックスがあります。

私の場合、基本的に家族がすめるお部屋で掘り出し物を探していますので、大体50平米以上で探しています。間取りで決めてしまうとはまるパターンがあります。それは60平米や70平米以上あっても、たまに1LDKにしちゃっている人がいるんですね。

きっと、事務所か何かで使ってて、部屋の間取りをかえちゃったんでしょうね。こういったお部屋は単純に壁を作成できるので、簡単に部屋を変えられます。間取り変更の場合、解体作業とごみ処理作業に結構お金をとられてしまうのですが、むしろそれらがいらない分ラッキーと思ったほうがいいです。

なので、検索では間取りを考えずに専有面積でさがすのも一つの手かと思います。

 

マンション選びのポイント各ナンバーはこちら

→ point10111213まとめ

 

 

 

 

関連記事




カテゴリー

最近の記事 おすすめ記事
  1. 2018.06.7

    お問い合わせ




PAGE TOP