中古マンション選びのポイント7 物件概要から管理費、修繕積立費

中古マンション選びのポイント じわじわ効いてくる管理費と修繕積立費

 

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「物件概要タグ」の中から。

前回、中古マンション選びのポイント6でも価格については行いましたが、次もお金がかかわってくることについて説明したいと。

次は管理費、修繕積立費、というところです。

これはなにか?

修繕積立費

(画像をクリックで拡大します)

これまで戸建ての住宅にお住まいだった方にはちょっとなじみがないとおもいますが、マンション全体の維持費、と思ってもらえばよいかと思います。

で、毎月とられます。

「え?買ったのに、なんかローンみたいに毎月とられるの?」

って思うかもしれませんが、そうなんです、とられます。

それが戸建て住宅で育ってきた方がまずはぶつかるハードルなのではないでしょうか。といって、それは私がそう思っただけなんですけどねw

実際、思ったんですよ。会社の友人がマンション買ったっていって、積立費を多いとこだと月に3万円はらってるって。

「え?買ったんだよね?なんでローンみたいなことしてんのよ!」

って。やっぱり家は戸建てだよなぁって、かたくなに思っているわけでしてね。そういう人、多くないですか?

うちの実家は、ほどほど栄えているんですが、やっぱり都心中心までは遠くって、社会人になって都心部に住んでしまったらやっぱり不便だなあって認識したわけですが。

それいらい、ずっと名古屋市内なのですが、その社会人になった時にはじめて集合住宅である「マンション」に住むという経験をしたわけでして。

マンションの前は、レオパレスでしたけどね。ほんとにそのまま実家を出ていくかどうかは不明だったんで、とりあえず簡単に住めるとことっていうところで、レオパレス。

さて、一人暮らしとはどんなもんでしょうか、なんて思ってたら、、、「なんて快適なんだ!」ってね。

で、やっぱりすむなら都心部にちかいとこがいいよねぇ、ってなったわけえで。いろいろ調べてみたんですが、都心部に近いところに家を持とうとすると、やっぱりマンションになっちゃうよなぁ、って。

その毎月ローンのようにかかる修繕積立費など、いろいろ考えたわけいですが。その時に初めて調べたんですよね、真剣に。

なので一人暮らし賃貸経験がなかったら、いまだに戸建てにこだわってたとおもいますし、「カフェリフォーム」もうまれなかった気がします。

ということで、経験って必要ですね。

 

で、大きく脱線してしまいましたが。。

管理費に修繕積立費。くどいようですが、これはどのマンションでも毎月かかります。そしてその値段はまちまちです。

何に使われるかというと、組合の活動費、マンションの修繕費、が主です。組合の活動費なんて微々たるものなので、マンションの修繕がメインですよね。

例えば、屋上の防水加工、外壁の塗装、エレベーターの維持費、その他周辺構造の維持ですね。駐車場のアスファルトだとか手すりの塗装だとか、周りの植木処理なんかも。

そういったマンションの共用部にかかわるずべての費用がこちらから賄われます。

 

いくらくらいが妥当なの?

 

で、こういった補修すべてをここから賄うということで、それなりのストックが必要になります。だって、防水加工なんてしたら規模にもよりますが、何百万円ってい金額がさっとなくなりますし、うちのマンションも先日廊下の電気を蛍光灯からLEDに変えただけで150万円くらいはかかりましたから。

そういえば、先日、植木の剪定もやってましたね。シニアワーカー使っての作業でしたが、あれ、実は全然安くなかったりしますよね。時給換算で900円くらいかかるみたいですよ。しってました?

で、です。いくらくらいが適切なのか。

そうですねぇ、私個人の感覚でいえば、築25~30年のマンションで、60~70平米の専有面積で「1.5万円」くらいが妥当かな、とおもいます。そうすると、年間でいったら20万円弱になるわけです。

20万円で家の外側、つまり、専有部分以外のところが常時ケアされるのであれば、やすいのではないかなぁ、という気もします。

逆に、これはないだろう、というのは3万円。

たまにあるんですよ。たまにというか、手掛けた物件でありましたね。私がリフォームしている期間は2万円だったんですが、とつぜん3万円まであがりました。

こういうところは大体管理に業者が入っていて、そこの給料をはらっている、みたいなところですね。○○マンション、っていうブランドのあるところは、そのバックに管理会社で儲けるなんてモデルがあるので、より一層その傾向が強いですよね。

あとは、規模にもよりますね。その建物に対して戸数がすくなければ払う割合が必然的に高くなってしまいます。

ということで、名古屋市にて築年数30年前後の中古マンションの中から、専有面積70平米前後という条件で、戸数と管理費、修繕積立費の合計を比べてみました。私としても初めて真面目に調べてみた数値になりますが、、

 

物件 戸数  /  合計金額(円)

物件A 30  /  20000

物件B 50  /  20100

物件C 20  /  24600

物件D 63  /  19800

物件E 52  /  13100

物件F 52  /  15000

物件G 42  /  19700

物件H 104 /  17100

物件I 107 /  13700

 

と、まぁこんな感じですね。

平均として、2万円くらいでしょうか。大規模になればおおよそ15000円くらいにはなろうかと。

今回ぱっと見た感じではありませんでしたが、20戸くらいになると、3万円を超えるところもちらほらあります。先に出した突然3万円に上がったマンションは、28戸だったように記憶していいます。そして管理会社が建設会社のグループと、もっともお高いパターン。

で、大規模マンションだとほかにも何がいいかっていうと、組合の役員が回ってこないというところですかね。

マンションというのは自治会があります。管理組合ですね。業者がはいって管理をしてくれているとっても、実際は住人から役員が選出されて、運営を行っていきます。その手助けを業者がする、という形です。

なので、戸数が多ければ多いほど、回ってくる頻度が少ないとw

だって、20戸しかなくって、役員が5人(会長、副会長、会計、その他もろもろ)だったとしたら、もれなく4年に一度は回ってきますよ。中には賃貸なんて人もいて、そういう場合は組合員に該当しなくなってしまうので、もっと早く回ってきます!

100戸もあれば、おそらく10年に一度くらいになりますよね。

 

関係ない話に聞こえるかもしれませんが、これ、重要ですよ。ほんとに。

で、この管理費、修繕積立費というのも結構かかってしまうので、優先順をあげてもよいのでは、と思います。

あとは、購入前にどれだけ積立金があるかもわかります。それがほとんどなければ、突然値上げということもありますし、たんまりあれば、当分そのままです。

うちのマンションは、7000万円くらいストックがあって、今現在、1.3万円くらいです。上の一覧の、物件Iですね。

自治会をすべて住人でやっていたんですが、とうとう業者を入れるってことで2000円アップしました。その前はたったの1.1万円。しかも、ストックもたくさんあるので、修繕によって積立金が底をつきました、ということは起こりにくいので、当分値上げもありません。

そういう物件にたまたま入ったんだな、と今では思います。ラッキーでした。

それをあなたの場合は、知ったうえで選択できるといいですね。

では、良き物件探しを!

 

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