中古マンション選びのポイント6 疑うはまずマンション価格から!

掲載内容はいろいろなりますが、第一に見るべきは価格でしょう

 

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「物件概要」タグに載っている内容、どれも大切です。大切だから載っているんでしょうが。そこから何を読み取ればいいのかは、慣れてないとむつかしいかもしれません。

が、書いてそのままっていうのもありますので、こう読み取ったらいいよ、といったアドバイスができるものから抜粋していければと考えています。

ここで参考にしているのは引き続き、SUUMOのサイトの一覧表を参考にしてます。理由は、個人的には一番見やすいサイトになってきたのかな、という理由です。掲載内容が豊富かといわれると、それはわかりませんのであしからず!

しかし、yahoo不動産は2014年の現在の更新がかかってから、ちょっと残念なことになってますね。めちゃくちゃ検索しにくくなっちゃってます。なでしょう、この改悪はw

さて、そんなことはいいとして、本題です。

 

まずはマンション価格を疑え!

 

おそらくこれはみなさん言わなくってもわかるかと思うのですが、、誰も表示価格通り買わないですよね。なにがしか理由をつけて値切ってきますから。私も一度もそのままの値段で売れたことがありませんから。

マンション価格

(画像をクリックで拡大します)

いや、売り主視点ではなく、買い主視点に戻しましょう。私も買い主側に立った場合、一度もそのままの値段で買ったことはありませんし。当然ですよね、少しでも安く手に入れたいというのも。

そこでいつも思うのは、売り主さんをどう説得すれば一番効果的なのか。

物件の価格は不動産業者がある程度の相場は提示します。主に、いま売りに出されている、近隣周辺の同様物件がこれくらいの相場だからということで。

やはりそれくらいのお値段で出していれば、周りからの承認も得られやすいですから、順番に売れていきます。

それに対して売り主の事情もあって、これくらいじゃないと困る、というような形で売り出し価格を上げていく場合もあります。

で、そうなると相場価格から外れるわけで、当然売れません。

ここで気を付けるべきは、比べている相場がどういったものか、です。先ほど、近隣周辺同様物件といいましたが、フルリフォーム物件の場合、なかなか李フォームレベルが一致するようなものがりません。そもそも、リフォーム物件があるかどうかもわかりません。

なので、どんな状態の物件と比較されてつけられたマンションなのかは気を付ける必要があります。

私がこの「カフェに暮らす?」で狙ってくださいとお勧めしている、築25、30年の内装がボロボロの中古マンションというのも、この方式に当てはまりますね。リフォーム物件とは逆で、周りと同じような値段が付いている割に、見学にいったらとんでもなくボロボロな物件だった!なんてこと。

そうなったらチャンスです。

リフォームされている物件の価格を探してみます。あるいは、そのままでも住めそうな物件でもいいです。いろいろ物件を確認していて相場観があれば、簡単にみつけられますよね。

例えば、同じような物件でリフォーム済みが1200万円で売ってる、とします。

そうした場合、今現在売られているボロボロの物件が800万円で出ていたとしたら、どうでしょう。400万円でフルリフォームができるか、という話です。

できませんよね。

500~600万円はかかります。

そこで、買い主側の一つの主張として、

「近隣の物件がリフォーム済みで1200万円ですが、この物件をリフォームすると、600万円はかかりいます。そちらをさし引いた場合、600万円になるのではないでしょうか?」

といった感じですね。

で、どうなるか。承諾されるわけありません。普通、「はい。わかりました」と200万円も下げないですよね。そこからあとは、交渉です。

買値を600万円で出して、あとは不動産屋次第。

200万値切っていれば、100万くらいは通るのではないでしょうか。売り出したばかりの物件はだめですよ。なかなか売れずに、売れ残ってんだろうなぁ、っていう物件なら、確実です。

この例であれば、800万円のスタートから、まず帰ってくる回答は700万円、ってところでしょうか。

それでも了解せずに650万円、これしか出せません!と宣言してしまえばよいです。

あとは、これでダメなら買わない、というスタンスを貫き通してくださいね。そうしないと、ズルズルいくだけですから。

で、実際リフォームで600万円もかかるかというと、それはわかりません。ただ、確実に400万円はかかると思います。

間取りをいじったり、他大がかりな工事をしてしまえば、しなくてはならない状況であれば、600万円はかかります。

 

リフォームして、カフェに暮らすということ

 

当社が提案しているのはカフェリフォーム。カフェのような家に住みましょう、という企画ですが、じゃぁ、いくらだと。

トラブルのない70平米のマンションをフルリフォームして、500万円で決着が付けばいいかな、といったところが現実的でしょうか。

ただ、いろいろ制約はあります。

材料費をどれだけ抑えるかというところで、弊社指定のものを使ったりしますし、施工業者ももちろんこちらで考えます。

あとは、期間の問題もあります。さすがにフルリフォームはめちゃくちゃ長いです。施工業者を指定するわけですが、さすがに彼らもぶっ通しで何か月もスケジュールが空いていることがまずありませえん。すでに埋まっている予定の合間を縫って、ということになりますので、3か月くらいはかかるでしょう。

ただ、これをやってもらえれば、通常カフェ風なリフォームをしようとしたら、おしゃれなサイトを作っている工務店で1000万円近くするものが、500万円くらいでできるのではないでしょうか。うーん、当社がやった場合、利益も必要なので、もうちょっとプラスしないといけないかな。

 

私がマンション転売をするときに不動産業者に言われます。

こちらが投資家で、リフォーム方法も業者も私が握っていることを知ったうえで、「このリフォーム、500万円ですみました?」って。

一般のお客様にしたら、そこにプラス200~300万円は見たほうがいいかな、という内容ですよね。

プロが言いますからね、そうやって。それくらいの質、デザイン、遊びをもったリフォームを500万円でやれたらと考えています。

 

なので、物件を買う時は、価格を疑ってください。

もちろん、あなたも一番疑いたいところかと思いますので、その根拠を明確にしてください。

その方法は、周辺の相場を知ること。そして、その相場と物件の状態を合わせて、物件価格からその物件のリフォームが必要な値段を差っ引いてください。

周辺リフォーム済物件相場 - リフォーム費用(500万円) = ぼろい中古マンション

の数式になります。簡単でしょう?

まずは、リフォームが絶対必要、というところを明確にしてくださいね。そういえるだけの物件を見つけることです。中途半端にきれいな物件だと、そんなに替えなくても、ハウスクリーニングでいいじゃん?ってなってしまいますので。

まずは、不動産を説得できる、しやすい物件を探して、損根拠を提示するとよいと思います。

 

では、引き続き、まだまだありますよ!

 

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