中古マンション選びのポイント13 入居時期に交渉のヒントがある

入居時期って

 

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入居時期ってなんでしょう。入居時期

単純に、あなたが物件を手に入れて入れる時期です。そのままでしょ。

大体、即入居可、とか、何月何日、というものから、相談といったあいまいなものまで。

あなたなら、この時期に対してどう読み取りますか?

私ならこう読み取ります。

即入居可 = 空室 = 資産処分

です。

一番のねらい目は、これですね。資産処分物件。

資産処分物件はなんなのかというと、投資物件ではないです。マンションの区分物件にっは投資物件って意外とないんですよ。あったとしても、今回お伝えした不動産検索サイトではなくて、投資家用の不動産検索サイトに載せます。なぜなら、通常すでに借りて住んでる人がいて、引き継ぎという形をとるからです。そのような引き継ぎ物件は通常、一般の居住用サイトには載せませんよね。

と、そんなことはどうでもいいとして。

この資産処分の何がいいかっていうと。

まず、物件の状態です。現状空室ということは、その部屋がどうなっているかというと管理がされていなくて、ボロボロになっている状態が予想されるということです。つまり、住んでいた売り主のご両親が諸々の理由でそこから退去したわけですよね。

で、空室状態が長らく続いて、極端の話、廃屋になっている状態です。

実際、私が扱ったマンションでは、これは泥棒にでもはいられたんちゃう?というようなすさまじい状態でした。泥棒どころか、何か争い事がおこったんじゃないかと。壁紙がはがれたり、ドアのガラスが割れてたり、と。おまけに壁に赤黒いしみまでありましたからね。。

まぁそれは極端な話ですが、これまで見た限りでは、「ほんとにここに人が住んでたの?」なんて状況になりますね。不思議ですよね、家って、住人がいなくなるとボロボロになっていく。

 

で、そのような物件は今の売り主さん、すなわち所有者にとっては、税金がかかる金食い虫でしかないわけです。その金食い虫を処分してあげましょう、と提案しているのが、買い主なわけです。

また、売り主さんにとってはマンション処分は臨時収入になるわけでして、これまたラッキーなわけですね。まさに、winwin!

ということで、もっとも交渉がしやすい部類になります。相場の最低価格でなかなか売れない物件というのは、こういった物件ですね。

入居時期の相談っていうのは何?

 

これは一番面倒かもしれません。いろいろなケースが挙げられます。いろいろなので、これといって特定はむつかしいです。つまり、相談しなければ決まらないということは、買い主側では主体的に決められない、ということの裏返しになります。

それを考えても、「いろいろな、いろいろな事情があるんだろうなぁ」と想像できませんか?

 

一つは、私の友人が買った物件がそうだったのですが。。

ちなみに、その友人の親族に不動産屋がいまして、その時は身内ということでいろいろな便宜が図られたと聞いていますが、まぁ、売り主さんからしたら、そんなときはちょっとした災難ですよねwだって、中立なはずの仲介業者さんが、完全に買い主寄りだったわけですからね。

で、その時の売り主さんの事情ですが、まぁ、よくある差し押さえに極めて近い状態だったようです。なのですぐに売れないといけないような価格でしか出せないと。おまけに、急なはなしなんで、次の家が見つからないことには出ていけない。

買い主である友人にしてはそれほど急いていたわけではないですし、むしろ、そういうわけあり物件が出た時に買いたたこうという算段だったわけで(身内の不動産屋の入れ知恵でしょうね、確実に)、いつでもよかったということですね。

で、結局何か月かして、引き渡しになったようです。

安かったみたいですよ。なるべく早く現金化しないといけないわけですし、不動産屋が買い主の味方について、いろいろ条件を提示したんでしょうね。

で、その諸事情のある売り主さんは、そのマンションが見えるところに賃貸を借りたらしいですよ。たまに顔を見るって。

なんかいやですよねw事情をしってるだけに。

普通は、そういった事情は買い主は知らないはずですが、親族の不動産屋から筒抜けでしたから。

で、上の場合はおそらく身内じゃない不動産屋の場合は、あまり手は加えられないですね。だって、借金に取られるっていうのに売りたたいては、集金する方が困るわけで。中立、ある程度根拠に基づいた価格を提示したりするはずですから。

今回は身内ってことで、買い主優先でいろいろことが運んだ例ですね。

基本的に、こういった物件は価格交渉がむつかしいと思っていいです。いろいろな利益がかかわってきますので、その時にもっとも力のある方法に向かいます。

通常、借金の片に取られるという場合、相手が建設会社だったろすることが多く、まぁ、ゆってみればあっち系の人みたいなのも多いんで、それは仲介に入る業者は大変らしいですよ。

 

どちらにしても、相談、とされているマンションについては、なにがしか事情がある、と思ってもらってよいです。試しに聞いてみるというのはお勧めします。

 

期間を定めている場合。○月末に引き渡し

 

はこれは一番売り主に余裕のあるパターンですね。

例えば、転勤。

転勤しない企業や業種の方の場合、マンションとか買っちゃいますよね。で、想定外にいきなり転勤がきまっちゃったと。また、他にも家庭環境が変わって実家に行くことになった、とか。

で、いついつに出ていくので、その後に引き渡しねっていうパターンです。そうでないパターンもあるかもしれませんが、予定がはっきりしているということは、次が決まっているわけでして。

そういう場合は、交渉などもむつかしですね。

まず、買ってもらえなければ賃貸でもいいや、という考えもあります。実際、私のサラリーマン時代の会社の友人がそうでした。海外に出向になって、いつ帰ってくるかわからないし、帰ってきてもここじゃなくていいや、って感じで。その時は売りに出してもいいし、賃貸に出してもいいし、みたいな感じで結局賃貸に下みたいです。

社内で賃貸募集をかけてみたらしいです。ローンは払ってもおつりがくるくらいの値段で。借り手は簡単につきましたね。不動産屋を通さないんで、経費が必要ありませんから。

 

各引き渡し期間の表記で、ほかにも理由はあるとおもいますが、というか、私のわずかばかりの知ってる理由なので、他の理由がたくさんあると思いますが。

 

じゃぁ、一つだけ、確実な確認方法をお知らせします。

不動産業者への問い合わせ時に、「売り出し理由は何ですか?」と聞いてみてください。

すくなくとも、資産処分の場合は、どういった内容の物件なのか、その通り伝えてくれると思います。このパターンだけでも知っておけばいいとおもいますので、こういった物件が出たら、一度問い合わせをしてみてください。

 

では、また。

 

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