中古マンション選びのポイント11 リフォーム履歴と物件価格のからくり

リフォームってどういうものか

 

中古マンションを購入するにあたり、立地や金額、間取りなどがすべてクリアになったとして、あと非常に気になるのは、やはり内装の状態、といいうものかと思います。

ここは金額にも関係してくると思いますが。

で、SUUMOの物件概要にはリフォームという欄があります。ほかのサイトだとなかったように思います。

リフォーム歴

親切ですよね。

そうかな?果たして新設かどうかは、内容をみてみないことにはわかりませんよね。

リフォーム、と一言でいってもいろいろあると思います。こちらのサイトで、これまで書き綴ってきているかと思いますので、それぞれのカテゴリーを見てもらえればわかるかと思います。

 

例えば!

キッチンリフォームしました!とあった場合はどうでしょうか。

キッチンといってもそのグレードや付属設備がピンからキリまででしょう。

システムキッチン

賃貸住宅を考えてみてください。やすっぽいステンレスの天板に、据え置き型のコンロがはまるスペース。蛇口たるや、それ工場で使ってんの?っていうタイプですよね。

さすがに転売物件にそこまではないにしても、左のようなキッチンだったら度です?

これ、確かにリフォームしてあたらしいものが付いていますし、壁も新しいキッチンパネルぴかっとしてて、きれいだな!って思いますけど。

いります?

買ってしまった家に、そんなキッチンっていります?

いりませんよね。

これでも立派にシステムキッチン取り換えって書いてあるわけですよね。

ずばり言いましょう。このレベルであれば、30万円です。フルリフォーム200万円もかからないかもしれませんね。

 

で、「いやー、こんなキッチンいらんわー」ってなったらどうなると思います?

例えば、食洗器がほしい!となった場合に、据え付けのものを買ったとしましょう。これだけで5万円以上はしますよね。おまけに取り付け工事が必要になるので、人件費もかかります(大型店舗は無料でやってくれるのかな?)。

スペースも、なくなっちゃいますよね。

扉も開き戸で、奥までの収納スペースをうまくつかえなかったり(引き出し式は奥まできれいに使えます)。

せっかくリフォームしたばっかりの部屋をかったのに、この設備じゃあねって思わないですか?

 

もちろん、フルリフォーム物件ともなれば、お値段もそれなりになります。60平米2LDKで1000万円弱はします。名古屋の平均的なところで(といっても地域により200万円は前後しますが)。

ボロッボロの格安物件を買って、個人でそれなりの設備でフルリフォームしたものと、そう変わらないくらいいのお値段ではないかと。

簡単に言えば、その分業者が丸儲け、ということになりますね。ただし、実際は売れないので、どんどん値段を下げていくのが常ですが。

 

と、まぁ、業者転売物件で「リフォーム済み」としてあるものは大体しょぼい設備で、とにかくきれいにしてみた、というものが多いのが事実です。

だって、業者がいかに安く作って高く売るか、が目的ですから。それは企業活動の利益の追求として仕方のなことですし、そのリフォームで満足されるお客様がいれば、それはよいでしょう。

ただ、私は「カフェに暮らす?」でそんなつまらないリフォームはよしとせず、カフェのようなリフォームを提案しよう、というところです。

が、また細かい商品はいずれ掲載するとして。

転売業者リフォーム物件の価格のからくり

 

なので、設備がおかしいな、とおもったら価格を疑ってみてください。各カテゴリーに大体のリフォーム値段を載せてありますので、物件相場に対して、この設備をつけたらどれくらいになるか、というを計算してもらえたらと思います。

こちらのサイトに載せてる、これくらいの設備にしないといけないよね、っていう設定でリフォームした場合、お客様価格で計算すると2LDKで70平米くらいになるとフルリフォームで500万円くらいになるものと思います。

設備を最低にして、ただ綺麗にしただけのリフォームであれば、おそらく150~200万円くらいです。

業者はボロボロのどうしようもない物件を下取りとして購入している場合がほとんどですので、マンション価格はだいたい300~400万円で購入します。

おそらく市場に出回る価格は、980万円くらいからだと思います。こちらの物件を買ってしまうか、ボロボロの物件を自分で探して、物件500万円、税金諸々50万円、リフォーム400~500万円。

合計して1000万円くらいだとしたら、どうしますか?

物件を探す段階がちょっとむつかしいのも事実ですが、マンション価格600~700万円なら結構出回っています。1000万円のローンと、1200万円のローンと、月々どれくらい変わるか、という計算もたつかもしれませんね。

 

業社転売物件の大体のリフォーム価格を考えるのに参考になりそうなのは、ホームセンターのリフォームプランや、最近はサイトで安いところがありますので、そちらを見てみるのも勉強になるはずです。

その最も安いランクでのリフォームが、業者リフォームだと思ってもらえればよいです。私の認識としては、こういったリフォームは、賃貸住宅をもった大家さんに売っているのかな、といったレベルです。

ちょっとでもグレードや意匠性を上げてしまった場合は、結局はこのサイトで説明している金額に収まるかと思いますが。そのあたりを実際に見てみてはいかがでしょうか。

カフェ風なリフォームにして、デザイン性が上がってしまうだけでぼったくりのような値段を出している「リノベーション」業者もいますが、そもそもリノベーションというのは、大がかりな工事になりますからね。ゆってみれば、「ビフォアーアフター」みたいにです。

あれなら、リフォームだけで1000万円以上かかるのもわかります。ほぼ建て替えですからw

あなたも価格のからくりに騙されないようにしてくださいね!

 

 

マンション選びのポイント各ナンバーはこちら

→ point10111213まとめ

 

 

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