中古マンション選びのポイント1 耐震基準とエレベーター

中古マンションを買うのが前提としたら

 

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前提としましょう。ここまで来たらw

中古マンションを買うのにどこを見たらいいのか。

まずは、格安物件ということで、ボロボロの物件ということは言いましたので、内装、立てつけ、水漏れその他もろもろは、お金で解決できるということで、スルーします。

普通であれば、ここを重視しましょう、という提案もあるかと思います。特に、水回りですよね。こうなっていたら、もうやばいから、というような内容です。

が、リフォームを前提にしてしまえば、これは全く意味のないことです。少々お値段は上乗せされますが、床もあけてしまいますし、キッチンも取り換えるのであればびっくりするようなお値段はしないと思います。

とはいうものの、業者次第のところも否定できません。ふたを開けてみたらとんでもないことになっているので、これだけかかります、といった見積もりがとんでもない金額だ、なんてこともあるかもしれません。そのあたりだけは気を付けたほうがよいかと。

で、選ぶポイントがどこにあるかというと。

 

築25年以上といっても、具体的には?

 

先日、法案が成立しました。マンションの建て替えについての法案です。

マンションは、当然のことながら集合住宅であり、それぞれ各戸で建物の一部の権利が持たれています。専有部分ですね。そして、管理組合の規約などにその建て替え、大規模な修繕を行う場合には住人のどれだけかが賛成しないといけない、といった規則があります。

その規則の中でももっともハードルが高いのが、当然建て替えに関してですね。

だって、住んでいる人がどこにも行くと来ないのに、賛成してないのに、いきなり建て替えってきまってしまったら、路頭に迷うでしょう。

そういうのもあって、総会が開かれて多数決によって決めるわけです。はっきり言って、取り壊しには多分できないでしょうね。今のままでは。

とれもあってか、法案が成立したようなんですが、その内容まではまだ詳しく読んでいません。が、人を立ち退かせるというのは、非常に大変なことで、実際どこまで現実的な話になるのかはかなり不透明です。

 

ということで、古いマンションは、ほんとに古いままどうにもできない、という状況が予想されます。

じゃぁ、どれくらい古いとまずいの?

そこで、一つ基準となるのが、マンションの耐震基準です。

一時有名になりましたよね。耐震基準。

姉歯建築事務所でしたっけ?耐震偽造したところ。

その耐震基準がある年を栄に新基準とされています。それが、1981年(昭和56年)以降に施工されたマンションには適用されています。

なので、確実には1982年(2014年現在では築31年ということですね)以降の中古マンションであれば、この耐震基準を満たしており、それなりに地震に対する安全性が確保されている、ということになります。

なので、狙うとしたらこのラインでしょうか。1981年については、一度問い合わせをしたほうがよいでしょう。

 

設備についての落とし穴

 

中古マンションのもう一つの大きな欠点というか、落とし穴といいますか。

この築25~30年くらいのマンションでめちゃくちゃ安い!と飛びつきたくなる物件は、よく5階建ての5階、というのがあります。この場合、ほぼエレベーターはありません。そう、5階であっても、エレベーターがないんです。すごいでしょ?

なので、設備の欄にエレベーターとない物件は、エレベーターはないとおもっていいでしょう。というか、5階建ての物件ではほぼないと思っていいでしょう。今でこそ4階建て以上のマンションにはありますが、このころは6階建て以上のマンションにしかついていません。

エレベーターがなしでも大丈夫なのはばんばって3階までかな、と思います。

この時代のマンションは一部屋の高さが低いので、思ったより高さを感じません。

建具のところでも記載していますが、天井に「梁」があると床から天井までの高さが180cmになってしまうところからもわかりますよね。なので、2、3階であれば階段の段数も知れています。

ベビーカーがあると、ちょっとどうしよう、というくらいのもので、いずれかはクリアできるよね、という方であれば問題ないと思います。

 

ほかにも複雑な構造の物件もあります。

それが、スキップフロア、というものです。

エレベーターがあるんですが、偶数階には止まりません、というものです。なぜこんなことになっているかというと、、

よくわかりません!

一度そういう物件にあたったことがあります。

で、不動産屋曰く、昔の価値観の一つに、他人が部屋(玄関)の前を通れない構造、というのがはやったらしいです。そのためにスキップフロアを作って迷路状にし、或る階の一部の部屋は他人がこれない(その部屋に行くことのみで通る専用通路になっている)ようにしている、ということでした。

スキップにする必要がないと思うんですが。。

そういった構成もあるらしいので、エレベーターがあったとしても、一度確認する必要があるかと思います。

実際、この形式は施工業者泣かせで、エレベーターに乗ってそれからさらに階段を使うのは、思いのほかしんどいです。リフォーム業者がゆってましたw

 

さて、中古マンションにはまだまだ見ないといけないところがありますので、そのあたりについて、ネット検索でえられるマンション情報の一覧表を見ながらそれぞれ説明していきたいとおもいます。

最近はネットで検索するお客様がほとんどになりましたからね。

 

ちなみに、ネット検索で中古マンションを調べるのによいサイトとして、

ヤフー不動産、スーモ、niffty、不動産ジャパン、ホームナビ、でしょうか。

ここを抑えておけば、一般に出回っている不動産をすべて網羅できると思います。訳ありで不動産屋がこういった検索サイトに出さないものもありますので、それは直接お尋ねしたほうがいいいですね。

 

それでは次回、注目ポイントについて説明していきますね。

 

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