中古マンション相場マスター3ステップ② 中古マンションの価値はPCモニターからではわからない理由

価格を決める「ランク」と「状態」、それを見極めるには?

 

前回のところで、物件価格は平均値と200万は変わってくると話しました。その理由を簡単な数式で考えるとすると、

物件価格=ランク×状態+売主の価値

になります。

「ランク」は何かといえば、立地(最寄り駅距離など)、築年数、間取り(平米数)といったマンション自体のスペックですね。

それに対して、「状態」というのは、内装、設備の状態とおもってもらえたらとおもいます。

例えば、全くリフォームをしていない部屋と、売却直前にリフォームした物件では、当然差が出ますよね。そういった部分です。

それを踏まえたうえで、売り主の希望価格が加わることによって、そこから100~200万円ほどは変わってくるのではないかと思います。

さて、第1ステップでネット上の資料による相場が身についたと思います。ただし、これはあくまで「マイソク」といわれる、不動産の売買資料上での相場でしかありません。

不動産、ましてや中古マンションというものに対して値段=商品という状態は必ずしも当てはまりません。なので、実際に物件を見てみて回ること、内覧することをお勧めします。

内覧によって相場観を磨くコツとしては、とにかく数多く回りましょう、ということです。

せっかく物件を見に足を運ぶわけですから、一件だけ見て終わりというのではもったいないですし、もっと時間を有効利用したいところです。

なので、目星をつけた物件の周囲に、他にも物件があればそれもみましょう。比較検討をするうえでは重要な要素になります。

一点だけ見ていても、何もわかりませんから。

その中でご自身で可能性があるな、というものや、ちょっとこれはもともと手を出せない領域、というもの、いろいろ織り交ぜることをお勧めします。

それを見ることによって、中古を買ってリフォームしたらこれよりも価値があるじゃん!というモチベーションにもつながります。あるいは、値段が高い割には結局こんなもんですか?とか。

一番感じるのは、不動産転売業者が簡単にリフォームした物件で、設備などが「こんなものでこの値段するんだ」、という現実を把握できます。

不動産転売業者のことを私たちは「買取業者」と呼ぶのですが、彼らが取り扱う中古マンションは、駅近、築20~30年、2~3LDKという物件を買値としては400万円前後(もっと安いでしょうね)で、売り出しが900万円くらいです。500万円ものリフォーム価格を載せていますが、その質からして100万円、多くても150万円もあれば十分なリフォームです。

参考までにそのリフォーム内容はというと、、

・キッチン交換、といっても最低レベルのかろうじてシステムキッチンと呼べるかどうかも怪しいもの、もしくは色が奇抜(売れないキッチン)。
・ユニットバスは使えるようならそのままクリーニング。
・洗面台はほぼ買えないか、幅450、よくて600の最低ランクのもの。
・フローリングは元のフローリングの施工にあわせた最低ランク。
・ドアはもともとあったフラッシュドアを少しきれいにしたもの。
・照明は一番安いホームセンター品。

と、もちろんお抱え業者がいるか、自社でおこなうので原価としては100万円かかっているかどうか。

こういった状態で3,400万円の利益を載せるんですから、結構なものです。

なので、そういったものをいろいろ見て回らないと実際にはどれくらいの「状態」のものがいくらかがつかめないので、リフォーム済み物件から、相場より高いものから、本命物件までいろいろ内覧して回ることをお勧めします。

地域についてもいろいろ回ってみることをお勧めします。街の雰囲気による相場というもの、なるほどな、ということで納得できます。

例えば、名古屋でいえば相場が高い本山、東山公園、覚王山、星ヶ丘、という地域と、そうでないところを比較するとやっぱりそういう雰囲気なのね、っていうのがわかります。

それを感じたうえで、安い地域も見て回ると、また違った発見があるかもしれません。逆に、高いところにしたかった方が、安い地域を見た場合に、これなら別にいいじゃん、って思うかもしれませんしね。

実際に内覧して見て回るというのはそれだけの価値がありますから、ぜひ物件選びは3、4件と一日に同地域をいろいろなランク、状態の中古マンションを見て回ることをお勧めします。

 

周辺環境を体感するのも非常に大事な要素です

 

周辺環境は街は実際に歩いてみないと分かりません。すでにお住いに地域でしたら問題はないかと思いますが。

上記にあげたように、相場の高い地域をまわって街の雰囲気を津かも作業に近いものがあります。ただ、もっと住むとしたらどうなるか、というのを具体的に感じることです。

ということで、内覧しにく際はなるべく電車、地下鉄を使って現地まで行ってください。
(もともと自家用車利用がメインになる物件であれば、もちろんそれに合わせて自動車で行った方がいいかもしれません。)

なぜなら、最寄駅からそのマンションまで歩くことによっていろいろわかるからです。なぜか。車ではじっくりと見えないですし、あとは、「音」です。

この音、環境音をなめてはいけません。

私も昔住んでいたところがそれほど大きくない交差点の角地にあるマンションの4Fだったのですが、その騒音たるやかなりのものでした。自分で2重窓を作ってしまったくらいですからね。びっくりです。

なので、街を歩いて、雰囲気もありますが、その音を聞いてみて、どれだけうるさいかも重要になってきます。

もっというなら、時間を変えてみる、というのがありますが、それは本命が絞り込まれてからでいいでしょう。昼間の交通量や、一見閑静な住宅街と見えたのが実はいろいろと落ち着かないところだったとか。

片側一車線でも主要道路は非常にうるさくなりますし、かえって子供にとってはキケンだったりします。そういった状態を見るだけでも価値があると思います。

また、不動産の駅までの時間というのは距離を時間に換算したものです。80mを1分としています。なので、実際は信号が多かったり、幹線道路では主要道路の信号が長かったりしますので、それを入れたらめちゃくちゃ長かったなんてこともあります。あとは、踏切があったりとか。開かずの踏切、ありますよね。。

他にもいろいろな店舗、商店ですね。

コンビニやスーパーが全くない道は、正直、夜さみしいです。人が通らないからお店が内ですし、お店が内から人がいないとも

言えます。なので、歩いてみてなんでもいいのでお店があるかどうか。カフェなんかもいいですね。

最低でも、最寄駅からそのマンションまでの道は必ず歩くことにしてください。ただ、基本車しか使わないので、というひとは

、もちろん地理的に詳しい場所や、職場までの通り道などのから自動車で攻めてみるというものありますが、これは住んでから

その混雑具合とかでいろいろ変わりますので、あまり気にする必要はないかもしれません。

それよりも、周辺をいろいろと走ってみるのをお勧めします。どれだけ住むのに便利なところかを一通り調べておく必要があり

ますから。

とにかく、マンションのスペック以外にも、周辺環境も内覧時にしっかりと聞いたり見たりしたほうがいいと思います。やはりそういった環境の良いところは、当然立地条件もよく、基本的には高い地域とっているはずです。

 

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