中古マンション相場マスター3ステップ① 相場は基準ですが、販売価格と相場は連動しない理由

不動産仲介業者は公平ではありません!

中古マンションの適切な価格はどうなのか、それをしっかりと調べなさい、というのをここでは伝えてきましたが、そんなに簡単にわからないよ、という声もあるかと思います。

その解決策としては、不動産屋に近隣周辺の同様物件における成約事例を聞けばよい、としました。実際、その方法で教えてくれると思います。

思いますが、やはりご自身で身につけるのと、不動産仲介業者からこれくらいです、といわれるのとでは雲泥の差があるとおもいます。私が投資家として経験してきたこととして、の話ですが。

はっきりいって、不動産仲介業者の提示している価格は、相場とは関係ありません。相場はあくまで平均点で、それに対して、もちろん前後するわけですよね。

その前後する価格がどれくらいだと思います?

同地域で狙っている築年数、平米数の平均した取引価格が800万円だとしましょう。で、その振れ幅はどれくらいか。

軽く100万前後はあります。

特異点を抽出すれば、200万、300万円は超えるでしょう。

で、取引事例がどれくらいあるかといえば、直近3年間で、15件あればいい方です。そんな平均値=相場って当てになりますか?

もしあなたが技術者で、データ処理で確率とか分布をつかっているのであれば、まったく意味のない数字だというのは明確でしょう。

結局のところ、要は、不動産はその物件次第、でしかないわけです。

で、相場観が必要、としていることと矛盾するようですが、何も基準がないのは話にならないので、地域、築年数による相場はやはり知っておくべきだと思います。

それが交渉時の基準になるわけですので。

で、不動産仲介業者が公平でない、としたのは、なぜ、それだけ物件価格が相場からはずれるかというと、もちろん物件の状態にもよりますが、それは「売主の言い値」を反映しているからです。

またその中には、作戦もはいってます。

はじめは高く出しておいて、現実的な売値はここまでで抑えたいため、とか。

それはまぁ、商売としてなんら問題のないことなので、何も言えません。売る人がこの値段!っていってるわけで
それが飲めないなら買わない、というだけですから。

なので、不動産仲介業者はあくまで契約した売り主の言い分を取るわけですね。物件の状態も含め、あまりに相場からかけ離れているおかしいようなら、自分たちも客付けができないので、言いますけどね。

では、どうやって交渉する上での相場観をマスターしていくのか。

中古マンション相場観を身につけるなら、まずは慣れろ!

では、ひとつづつ、中古マンションの相場観の身につけ方を見ていきましょう。

まず、第一歩、1ステップ目ですね。

それは、物件情報をあさりまくる、です。

この物件情報はどこで手に入れるかといえば、ネットです。昔はこんなになかったと思うんですよね。ネットでの情報が。今となっては、ほとんどの物件がサイトに掲載されています。表にでまわらないようなおいしい物件以外は。

どのようなサイトを見ればよいかというと、

SUUMO、ヤフー不動産、goo不動産、ホームナビ、不動産ジャパン、nifty不動産

とこれくらいでしょうか。

特に、SUUMOとヤフー不動産は見やすいのでいいかもしれません。
この二つくらいは必ずみたいですね。

で、このサイトに掲載されているものを、地域、物件広さ、築年数などなど、ご自身の基準とするところでソートします。まず始めはあまり絞りすぎないほうがいいです。掲載内容が少なくなってしまいいますから。

条件から外れた物件をみるのも、幅を持たせる上で重要になってきます。

私が普段見るのは、名古屋全体を見るので、選択できるだけの地域(区)、広さ(50平米以上)だけです。少ないですが、これで大体数百件になります。

なりますが、もともと1000万円以下をターゲットにしますので、そんなに数はありません。
ただ、1000万円以上の物件もみます。
でないと、売るときの相場がわからないから。まぁ、そちらは置いといてw
なので、そのあたりはご予算にあったお値段+αまで見ていきましょう。

ここら辺の物件はこんなにするんだ。だったらこの値段なら買いだよね、ということになります。何度もみます。それで馴れてください。

また、同じ名前の物件もどんどんみつかるので、同じ物件でもここまで差があるんだ!ってのもわかります。
つまりは、売り主の持ってる価値観としてのお値段になります。

逆に、この物件、おな

じような値段で、いろんな部屋がずっと残ってる、ってのもわかります。

で、こうしてみていれば大体わかってきますし、売り出される物件によって値段がきまってくるのかな、というのもわかってきます。やっすい物件は大体同じ物件だったりします。

そういう物件は、いくらやっても売れないので、底値に達したがゆえに、どの部屋も同じ価格におちついてしまったのかな、と予想したりもできます。
なので、地域とマンション名でだんだんと値段がわかってくるようになります。で、たまーにですが、

「あれ?こんなマンション名聞いたことないぞ?」

という物件が出てきます。それです。そういった物件がねらい目物件になります。値段がオーバーしているところまでちゃんと見ている人ならわかると思います。

あれ?このマンションって、いつももっと値段ついてるじゃん?って。

 
ここまでくれば、第1ステップは終了です。
まずは、いろいろ見るってことです。
それなりに条件を絞って、見てみると。

週1回程度で1月もみていれば、大体わかるのではないでしょうか。

エクセルとかで一覧をつくって、チェックしてみた物件を表まとめてみると、より一層明確になります。

そうすると、同じ地域で同じような築年数なのに、どうしてこの値段?ってのがわかってくるでしょう。それに気づくようになれれば、まずは相場観がついてきたかな、ということだと思います。

こんなのはただでできることですから、やるかやらないかで、どんな物件をつかむか、それが値段に反映したら何百万になるか、の分かれ目になってくると思いますよ!

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