中古マンション価格と仲介手数料の知っておきたいほんとのところ

当然ですが、購入の総費用は販売価格だけじゃありません!

 

当然ですが、中古マンションを購入するにあたり、物件価格以外の費用がいろいろと掛かります。

簡単に分類すると、、

・マンションそのものの価格(物件価格そのままですね)

・不動産屋への報酬(400万円以上では物件価格の3%+6万円)

・税金(固定資産税、登録税)

・司法書士報酬(人によりけりですが、大体7~10万円くらいでしょうか)

という形になります。

 

では、順番に話していきますね。

 

マンション本体価格は売る側の心理を考えて!

 

これはあなた自身が物件の検索時に設定している価格、そのものになると思います。これを基準にしているはずです。

こちらの価格は、これまでの記事の中でも説明している通り、この価格は絶対、というものはありませんし、同じマンション内なのに、違う階、部屋によって100~200万円変化することはざらです。

その根拠をぜひ勉強してください。

中古マンションの選び方その6 物件概要から価格を疑う

また、こちらの金額がその後の購入金額に影響を及ぼしたりしますので、この価格を抑えるというのは非常に重要かと思いますし、当然ながら、もっとも購入価格を大きく占めるものでもあるので、その比重を考えても、こちらを頑張って押えてえください。

で、実際にどれくらいなら交渉できるか、というところが一番問題です。

仮にいろいろ正当な理由、根拠を付けたとしましょう。しかしあくまでそれは交渉次第であって、いくら正当な理由でも売り主様が「うん」といわなければ、どうしようもありません。

その値段で買ってくれ、ということですから。

ただ、大体これくらいなら下がりますね、というのはあります。つまり、それくらいの交渉の余地は残した値段設定である、ともいえるわけです。

で、その値段というのは、物件の5~10%と考えてよいかと思います。

1000万円の物件であれば、50~100万円くらい、ですね。50万円なら固いですね。100万円となると、そこまではいかずに、80万円くらいならよしとする、ということもあります。

これは売る側と不動産屋との関係もかかわってきます。売り主は一向に売れないのでやきもきする。不動産屋からしたら、設定がちょっと高いんだけどなぁ、とそもそも思ってる。

そこでお客さんから1割引きで売りませんか?といわれたら、不動産屋からも説得が入ります。必ず。

で、売り主側も「うん」といわざるを得な、と。

ただし!

たまーにですけど、いきなり失礼を承知で半額で指値を入れて、20%以上引く、ということもあるようです。で、そんな失礼なことを一体誰がやれるんだ!という話になりますが、、そこは、、、中国人だそうですw

不動産屋といろいろ話するんですが、中国人の勢いがやっぱりすごいらしいです。

で、彼らは平気で半額で指値を言ってくるようです。で、それに応じる日本人もいるということでして。よほどお金に困っているか、物件価格がもともとおかしな設定だったのか、どっちかですね。

ただ、ゆってみる価値はある、ということでもあるように思います。

私はだいたい10~15%ダウンで購入していますが。もちろん、それなりの根拠をもとにしています。何もなく、単に半額、なんてことは、よーいえませんわw

 

 

不動産業者への仲介手数料とそれによる障害

これもまた大きいです。

購入価格によって多少前後しますが、大体400万円以上の物件が多いので、こちらを例に出してみますと、購入価格の3%+6万円 こちらに消費税、となります。

400万円でいったら、かける3%の12万円+6万円=18万円、掛ける消費税108%で19.44万円。

おおよそ20万円ほど持っていかれることになります。

 

正確には、その値段「以下」、となります。

当然のように各業者上限額いっぱいに取っていきますが、実は「以下」だったりします。

わかります?全額持っていかれる筋合いは、実はなかったりします。

が、知らないですよね、普通の人は。

このあたり、私も交渉したことがないので、どうなるかは不明ですが、ゆってみる価値はあるのかな?

大手の会社だとどうしようもありませんが、個人の不動産屋などなら交渉の余地はあるかも?

 

で、あまり知らないと思いますが、この不動産屋の仲介手数料というのは、売り主さんからも同額もらえることになります。

で、更に言うと、この制度が各不動産会社の物件紹介の妨げになっているのも事実です。

例えば、A社が媒介契約を結んでいる物件があったとします。で、それをB社と媒介契約をしている買主がいたとします。

いまどきネットでほとんど見れますので、いい物件があったと、この物件を見たい、と買主さんがゆったとします。

が、その物件を仕切っているのがA社となるので、A社にお願いしないといけません。ただ、A社としては、自分のところで買主も見つけたい、つまりは、両方から仲介料を取りたいという関係から、

嘘で、いいですか、あきらかに嘘なんですが、

「現在商談中です。」

という断りを入れてきます。

 

で、3か月たっても売れないとなると、だんだん他の会社に紹介するようになる、という手口がありますので、契約の際にはお気を付けくださいねw

専任媒介物件、とされているものが、この状態になるといえます。

なので、買主さんは独自で探して、物件を見つけた都度、直接担当している不動産仲介業者に連絡を取るのがよいかと思います。

問い合わせすれば、サイトに載ってない物件でも勝手に勧めてきますからw

なので、買主さんが「媒介契約」をする理由が、私にはわかりません。

 

と、話が大きくそれてしまいました。。

長くなってしまったので、また次回ということで。

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