マンションリフォームを考える「もはや市場は中古マンション?」

リフォーム市場はどうなる?

 

ニュースの内容は、表題の通り、大手住宅メーカーがリフォームにも参入していく、ということですね。

2014年のリフォーム市場は6兆8000億円らしいです。

これが2020年になると、首都圏の世帯数が減り、住宅需要そのものが縮小に転じる「2020年問題」というものがあるのですが、それにより新築住宅だけに頼るのはリスクが高いとのこと。

また年数的に、1980~90年に建てられた戸建て、マンションの改築によるリフォーム需要が顕在化していくようです。

日本ではリフォームをしても資産価値は上がらない、という特徴があり、売却時の評価が低く、リフォームに必要な資金の融資も受けにくいのだそうだ。

このため、住宅メーカーで構成する「優良ストック住宅推進協議会」は、リフォーム物件はリフォーム価値が上乗せされえるような仕組みを整えるとのこと。

経済産業省も利オームで住宅の省エネ性能などが上がった場合には資産価値として評価する新基準の導入を検討し、リフォームしやすい環境を整え市場の拡大を図る。

 

要するに、新築住宅メーカーがリフォーム事業に入るにあたり、その市場拡大を狙って制度を変えましょう、ということらしいですね。

だれが得するのか。

そう。大手住宅メーカー連合が、政府を巻き込んで儲けたいと。おまけに何チャラ加盟店とするための会員料もとっちゃおうって腹じゃないですかね。

 

資産価値って、なに?

 

確かに、日本の住宅事情というのは、欧米各国から比べると、ちょっと変わってます。

何がかわっているかというと、その資産価値の考え方ですね。欧米では築何年だから安くなっている、というのはあまりないようです。それよりはしっかり手入れをしてリフォームもしてれば、それが価値なり、新築とあまり変わらない評価を受けるという話です。

なので、ホームインスペクターなる人たちがその評価をしっかりして、その価値を見極める必要がある、ということになるのだと思います。

ところが日本はどうでしょうか。おおよそ築年数で上物の価値は決まってしまいます。

築25年でほぼ0に近くなってしまうと。

この数字があるから、当サイトでは、お得な物件は築25年からという話をしているわけでして。

で、築25年になるとなぜ建物の価値がなくなってしまうのか。それが不思議でなりません。木造建築だって50年は持ちますよ。

鉄筋コンクリート造であれば100年は持つとされています。

であるにもかかわらず、25年でほぼ価値がなくなるというものですから、大変ですね。

 

資産価値0であることの何が悪いのか

 

で、これらの事態はいかん!ということで、リフォームという価値を資産価値に組み込もうという動きをされているわけですが。。

で、どうしてこの資産価値がないことに対していけないのかが、不思議ですね。

一般ユーザーからしたら、全く問題ないと思いますが。

それでも実際は売りに出されるわけですしね。で、お値段もつきます。それなりに。

ローンの話も出ていますが、関係あります?ローンはそもそも借主の属性によるところが大きいわけでして。住宅はそれなりに築年数も関係あると思いますが、実際のところ、築30年の物件を買うにもローンはちゃんとおりますから。

おりにくい、というのもあるかもしれませんが、それは借主の属性の話が大きいですよね。

では、この資産価値が上がってしまうと、どうなるか。

まずは、税金。固定資産税が上がるだけですね。一般ユーザーにとっては何の得にもなりません。今までほぼ0で来てた上物の固定資産評価額が、フルリフォームしたら500万円になりましたー、なんて、意味ないですから。

それも何年かしたらまた0になるわけで、今度逆に売ろうとしたときにはなくなっているわけでしょう。

完全に入口出口が企業向けになってますよね。

あとは、その制度を後押しする政府については、税金が入れば儲けもんですよね。

 

この制度を利用する人々

 

記事からは一般ユーザーがどういう立ち位置になるのかはわかりませんでしたが、単純に考えるとそういうことになります。そんなことよりは、やはり買ってリフォームして、というのが一番コストがかからないですし、自分の好きなものが作れる、ということになります。

この制度を利用した、「優良ストック住宅推進協議会」なるものに加盟した企業が売り出すリノベーション物件には、資産価値があるぞ!なんてふれこみに引っかかった不幸な買主さんは余計な税金を払うことになりそうですね。

で、この制度を利用しないと売ってはいけない、というような雰囲気がまた作られていくのかもしれません。

大体大手メーカーが顔を出すと、これまでその市場で頑張っていた中小零細の工務店から仕事をとって、もしくはそれらを下請けにして、そのなんだかわからない制度に乗っかって儲けるというパターンになっていくことが容易に予想されます。

今のままで何が悪いのか。

どこからどういった中古マンションを買うのが適切なのか。

意味のないブランドに踊らされないような注意が必要ですね。

 

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