マンションリフォームを考える「リフォーム済物件が高いのはほんとだと思いますか?」

こんにちは。

「カフェで暮らす?」主催者の中嶋です。

こちらでは、格安中古マンションを購入し、絵天然素材を使ったカフェ風のリフォームにて、これまでと違った生活を手に入れてもらいたい!それも格安で!といったコンセプトのもとに、8つのリフォーム提案とともに、その根拠を提示しております。

ここでの知識で築30年の中古マンションをリフォームするイメージができるかともいますので、ご覧いただければと思います。

 

リフォーム済物件の価格設定の根拠とは?

 

さて、今回のお話は、日経新聞ではなく、先日某局でやっていたテレビ番組からの内容につてです。

「本当は不動産屋が教えたくない ウラ情報ベスト15 リフォーム済物件は 業者を頼むより割高になる」

といった内容の裏話ネタでした。

こういった題名の内容でも、「うーん、裏情報というよりは、ミスリードじゃね?」と思う情報もちらほらあったり。きっと、各々利益団体が違いますからね。

どんな話だったかというと、通常「リフォーム済み」として売られている物件は、お客様が中古物件を購入して、自らリフォーム業者を頼んで発注する総費用に比べて割高である、といったものです。

その内訳としては、物件の購入にかかわる税金やら手数料などがかかるため、その分割高になっていると。

 

実際、私もこういった転売をしたことがあります。転売目的というより、投資マンションの現金化としてですが。

この手の業者さんを、「買取業者」といいます。現金化を急ぐ物件を格安で買い取って、簡単な安いリフォームをして、売りに出す商売、です。

単純ですね。

テレビで評論家(かどうかわかりませんが)が話している物件の属性がわかりませんが、ちょっと違うな、と感じました。

この買取業者、ほかにも、下取り業者(建築屋が新築を作る際にこれまで住んでいたところを頭金になるよう下取るケース)が当てはまるかと思いますが、スタート地点がちぎます。

価格のグラフ(画像をクリックで拡大しいます)

今回、私どもの「カフェで暮らす?」が提案しているような、相場よりも格安な物件に手を出しています。

買取業者はそういった情報が来るのと、下取り業者(建築屋)は側金条件も含め、相場の7割前後での買取をしているのではないでしょうか。

スタート地点が通常相場から3~4割は安い値段で購入しているため、一般のお客様が中古物件を買うよりもスタート地点が異なります。

で、次にリフォームについてですが、一般のお客様が不動産屋(建築屋)より安く吸うことはまず不可能です。

砂金でこそパック料金制でリフォームをする業者が出てきていますが、そのクオリティとしては賃貸住宅、のものです。大家さんがとにかく安くきれいに仕上げるためのリフォームと思ってもいいでしょう。

持家レベルを考えるとすぐにオプション価格になってしまいます。

不動産屋や建築屋(こちらは言うまでもないですね)は内製でそれができるため、あらゆる経費が安く済みます。ゆってみれば、材料費と人件費のみ。それも、びた一文高くならないそのまま値段。

一般のお客様の場合、工務店の「管理費」といった工務店自体の取り分が含まれてきますので、必ず高くなります。

この二つを考えた場合、一般のお客様がいくら頑張っても追いつけない部分が出てくるのは間違いありません。

 

あとは、周辺相場を確認して、フルリフォーム物件であることを前面に出して、価格を高く設定するのみです。

なので、この価格設定がどの程度が妥当なのかによって利益の伸びは変わってくると思います。逆に、他社のリフォーム済み物件が安い相場ででてしまったら、その価格と張り合う設定(張り合わなくてもよいですが、高くするなら根拠が必要ですね)にする必要があります。

この相場からとびぬけるためには、その根拠が必要です。その根拠とは、リフォームの質だと思います。このリフォームの質については、物件をいろいろ回られれば大体わかってきますので、そういった意味でも物件をいろいろ見て回る必要はあろうかと思います。

 

リフォームの個人発注をやってみたらどうなるか

 

あとは、圧倒的に手間ですね。

一般のお客様が簡単なリフォームとはいえ、いろいろ自ら格安な工務店を探し出して、別々に発注して、それを管理するのがどれだけ手間なことか。

おそらく、もともとそれが好きな人しかできないことだと思います。

テレビ番組の中では、それが好きなタレントが「すべて自分で探してオーダーして、その分野の工務店を探して支持したら一番安く上がる」と話していましたが、果たしてだれがそこまでできることやら、です。

多分、そこまでできるのであれば、商売ができるはずです。それができない人はたくさん、というか、ほとんどがそういう人なので。

さて、わたくしども「カフェに暮らす?」としましては、そういった手間をかけないように、また、数ある選択からセレクトした材料をご提示させていただき、パック料金でのリフォームプランをご案内しております。

すでに手持ちの材料であれば、特にフローリングなどを安く手に入れようとした場合、タイミングも必要ですし、たまたまリフォームしたい!といったタイミングでそれに出会うことはむつかしいと思います。

なので、材料を含めたパック料金であれば、あとは施工になりますが、それはある程度読めますので、事前に決めてしまうことが可能です(確認はしないといけませんが)。

そのような体制のもと、商品のお値段を決めさせていただきますので、このクオリティではどこよりもお安くできるのではと自負しております。

できれば、他の工務店さまで、弊社が商品化しているリフォームとの相見積もりをとっていただければお分かりいただけるものかと思います。

 

さて、

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