マンションリフォームを考える「中古マンション、誰が立ち退きさせるのか」

こんにちは。

「カフェで暮らす?」

主催者の中嶋です。

これからご自宅を手に入れようとしているタイミングの方にはちょうどいいのでは?と自分自身で思っていますが、どうでしょう。

私が不動産投資家として、工事をされる側として、いかに安くいいものをつくる!と真剣に考える側の人間として、みなさまのこれからの生活に対していいものをご提供できたらとおもい、

8つのリフォーム提案

を商品としてご提供する次第です。

いい材料をいい職人に施工してもらう。いい家に住むにはそれしかありません。そうなると、多少は高くなりますが、リフォームだけで1000万円近くするようなぼったくり、そう、私から見たら、完全なぼったくりなんですが、そのようなことにはならないように、ご提案差し上げます!

 

さて、前置きが長いですが、コラムと題して、リフォームや住宅関連の情報について、私がこれまで培ってきた知識や視点でもって、その情報をひも解いていこう!なんていうたいそうな企画をやってます。

自分自身のためですね。

今回は、こんな感じです。

 

住民の8割同意で建て替え可能になる

 

マンションの建て替えを行うのに、その円滑化のための法案として、これまで住民の全会一致が必要であった建て替えに関する票を、住民の8割で可能とする法案が可決されたとのことです。

「マンション建て替え、住民の8割同意で可能に」という日経新聞の記事からですが。

現在、新耐震基準を満たしていないマンションは100万戸(区分の数です)ほどあるとされており、首都直下型の地震による被害を抑える目的もあるとのこと。

また、住み替えに関する補助金を設定するなど、より円滑に建て替えが進むように手を打っていくということです。

 

マンションの建て替えとは

 

中古マンションにとって、もっとも未知の問題としてあるのが、建て替え問題です。

築年数が経過すれば当然建物が老朽化し、最終的には倒壊、ということにつながるわけですが、その年数はいったいいつなのか、というのが問題になると思います。

マンション一棟買いなどを行う際に、資産価値として見られるのが、建築物の法定耐用年数というものがあります。

資産価値としてどのくらいまで見越せるかという一つの指標として位置づけられているわけですが。

実際のところ、どれだけで老朽化し、使えなくなるのかというのは、正直理論値でしか今のところはありません。ただ、少なくとも、現在鉄筋コンクリートで築60年というものもあり、かつ、これらの建築された時代をかんがえると、それより技術的な向上ももちろんあるわけで、それ以上という見方もできます。

中には鉄筋コンクリート造、これはおそらく大規模な集合住宅にいおいてはほとんどこの工法になりますが、100年とも言われています。

ただし、いろいろな誤差が入るとどうなるか、というのはありますので、なんとも立証はむつかしいですが、技術的な理論値、とりわけ安全に関するものは安全率といいうのが含まれており、それ以上という可能性はかなりあります。

 

要するに、気にしているのは地震による倒壊、というものになるかと思います。

こればかりは、何とも言いようがありませんね。

そうなるうと、実は法定耐用年数に関係なく、現行耐震基準になる前の1981年以前の建築物はすべてNGということになってしまいます。

2014年今現在ですと、築33年と、実際はまだまだ使える物件も含まれる、ということになります。

 

1981年前の物件はすべてだめなのか

 

という議論が起こりそうですが、おそらく、耐震基準を満たしていない、といいう結論しか出ないものと思います。実際に中古マンションをいろいろ扱ってみましたが、そのどこも基準の検査をしない、というのが方針です。

なぜなら、結局耐震基準を満たせていないとしても、手の打ちようがないから、というのが本音ですね。すでに立ててしまったマンションのどこをどうして耐震基準に当てはめるか。

その工事をするくらいなら、立て直し?って話ですから。

また、耐震工事を何千万円かけてやろうとした場合、これも大多数の住人の賛成が必要になります。その賛成が取り付けられるかというのもあり、そこも一つのハードルでしょう。

簡単に建て替えに至るのか

 

そしてもっとも怪しいのが、その賛成を得た後の問題です。建て替えに8割でOKとした場合、残りの2割は反対住民となるわけです。さて、この人たちが、簡単に立ち退くでしょうか。

居座ってしまえば、どうにもなりませんよね。

よく、裁判物件で、あっちの人たちが嫌がらせのように住み着くという手の話はよく聞く話ですが、ああいった法廷で決着さえ、なおかつ明らかに非があるのが先方であったとしても立ち退かせるのは非常に大変な労力を使います。

ましてや、裁判物件に手を出して交渉しているのは、いわば、こちらとしてもプロがやってるわけでして。

それをたまたまマンションい居合わせた、たまたま順番が来て管理組合にの組合員に選出された人間にどこまで対抗する能力があるでしょうか。

1年過ぎたら解放されるから、この年はいいや、的なことも考えられますね。

実際、私の場合も管理費の滞納者がいたわけなのですが、もう打つ手はなしですよね。

 

費用の回収

 

また、うまく立ち退いたとして、その人たちが費用を出すのかというのも非常に疑問です。この費用問題はかなり効いてくるはずです。

不動産業者が買取しやすくするように、という内容もありましたが、果たしていくら出すのでしょう。

そして、住民として建て替え、もしくは住み替えに対して割りに合う費用なるでしょうか。もしなるとしたら、直前で購入して儲けようとする投資家なども出てきたりするんでしょうね。

法令がかわるところに商機がありますからw

で、本来の住人として、物件の建て替えといいつつ、その費用が捻出できるでしょうか。おそらく、築50年もしている物件であれば、おそらくはローンは住んでいるでしょう。が、しかし、その反面、ローンが組める人も少ないでしょう。

そういったときに補助金ですとか、買取ということになるわけですが、、

建て替えに対して8割の賛成で済んだでしょうが、その後の計画については、なんら手が打たれていないのと等しいと思います。さて、この法改正でどれだけの効果があるのか、かなりの疑問を感じますね。

おそらくは、実際に適用できそうなケースが、すでにあるんでしょうね。

そこには特定少数の儲かるメンツがいるんじゃないかな、と、うがった見方をしてしまいますw

 

さて、どうなりますか。

中古マンションの建て替え問題!

 

 

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